שאלה:
שלום כבוד הרב.
פירסמו בעיתון דירה לשכירות, וכתבו בפירסום שהיא פנויה מראש חודש אלול. חתמנו על חוזה שכירות והגענו לדירה, ולהפתעתנו היה שם דייר שמתפנה רק אחרי סוכות. בסוף, החלטתי מכמה סיבות, עוד באותו יום, שאני כבר לא מעוניין לעבור דירה, והודעתי לבעל הבית שאני חוזר בי (זה היה מיד למחרת חתימת החוזה, על הבוקר מוקדם).
בעל הבית טען שיש לו הפסדים מזה, ושלכן אני צריך לשלם לו חודשיים, אח”כ התקשר ואמר שאני צריך לשלם חודש אחד, ואח”כ התקשר ואמר שאני צריך לשלם לו עד שימצא שוכר אחר ושכך אמרו לו כמה דיינים. והוא לא רוצה להחזיר את הצ’יקים שנתתי לו. אני טענתי שהיתה הפרת העיסקה גם מצידו, מפני שהיה שם שוכר עד אחרי סוכות, דבר שנוגד את מה שהוא פירסם בעיתון.
יצויין שבחוזה לא מוזכר שיש קנס למי שמפר אותו. רציתי לדעת מה הדין בכזה מקרה? תודה רבה.
תשובה:
שלום וברכה
כפי שבוודאי הנך יודע, לא ניתן לפסוק ללא שמיעת שני צדדים. אולם במקרה בו הנתונים כדבריך, חשוב שתדע כי הפירסום בעיתון איננו קובע, אלא החוזה עצמו עליו חתמתם.
לכן במידה ואכן תקופת השכירות כפי שהיא מופיעה בחוזה השכירות היא מראש חודש אלול, והמשכיר איננו מתכוון להעמיד לך את הדירה באופן מיידי, הרי שהמשכיר הוא זה שמיפר את החוזה, ובוודאי שאינך מחוייב להמתין עד לאחר סוכות, ו/או לשלם לו עד שימצא שוכר אחר.
אולם אם תקופת השכירות כפי שמופיעה בחוזה היא מלאחר סוכות, הרי שעל כך חתמת, ועליך לעמוד בתנאי החוזה.
בנוגע לקנס על הפרת חוזה, כאשר לא מוזכר קנס בחוזה, לא ניתן להטיל קנס על המפר. אולם ניתן בהחלט לתבוע על נזקים ישירים שנגרמו בעקבות הפרת החוזה, ככל שאינם גרמא או נזקים עקיפים.
מקורות ונימוקים:
קנס המוטל בחוזה האריכו הפוסקים לדון האם אין בו משום אסמכתא, הואיל והרי בלא ספק דעת המתחייבים בו לקיים את האמור בחוזה ושלא להגיע לתשלום הקנס על הפרת החוזה, בפרט שהקנס בדרך כלל הוא גם בדרך גוזמא. משום כך רבים מציינים בדרך כלל בחוזה כי תוקף שטר זה יהיה דלא כאסמכתא.
אלא שאף נוסח זה אינו מועיל, כפי שכתב השולחן ערוך בחושן המשפט הלכות מקח וממכר סימן רז סעיף י”ח, כי שטר שכתוב בו, אם לא יפרע לזמן פלוני שיתחייב כך וכך ממון, וכתוב בסוף השטר, דלא כאסמכתא ודלא וכו’, אין זה מוציאו מידי אסמכתא, ולא קנה.
לכן יש הכותבים בנוסח החוזה, כי תוקף שטר זה כמי שנעשה בקניין בפני בית דין חשוב דלא כאסמכתא ודלא כטופסי דשטרי, ונוסח זה הוא מועיל, כפי שכתב בנתיבות המשפט שם ס”ק נ”ז.
ועיין עוד בשולחן ערוך חושן משפט הלכות הלואה סימן סא סעיף ה’ שם כתב השו”ע בזה”ל: שטר שכתוב בו שיפרע ההוצאות על הכפל, אסמכתא הוא ואינו גובה. והוסיף שם הרמ”א דהיינו אף על גב דכתב ביה דלא כאסמכתא וכו’.
מיהו כתב הש”ך שם ס”ק י’, דהיינו דווקא כאשר מדובר על תשלום קנס שאינו כנגד ההוצאות שנגרמו מחמת הפרת החוזה, אך במידה ונגרמו הוצאות והקנס הינו כנגד ההוצאות, אין זה אסמכתא, וחייב בתשלום קנס זה.
אכן גם כאשר אין קנס בחוזה, ניתן לחייב את המיפר בתשלומים ככל שגרם לנזקים ישירים לצד השני, וזהו כפי שכתב המרדכי סוף פרק זה בורר, הביאו הרמ”א להלכה בהגהתו לשולחן ערוך חו”מ סימן י”ד סעיף ה’.
מי שאמר לחבירו שילכו לדון במקום אחר, ואמר לו, לך ואני אבוא אחריך, והלך, והשני לא הלך אחריו, צריך לשלם לזה שהלך כל יציאותיו.
והיינו טעמא הואיל והלה הוציא הוצאות על פיו, כך גם בנידון השאלה, אם בעקבות חתימת החוזה הוצאת הוצאות ישירות על פי דיבור או חתימת המשכיר, ולבסוף לא עמד המשכיר בדיבורו, עליו לשלם לך עבור ההוצאות שהוצאת.
אכן ככל שאין אלו הוצאות ישירות אלא עקיפות, דינן כדין גרמא, והמשכיר איננו חייב לשלם כאשר לא מוזכר קנס בחוזה, לכן הכל תלוי לפי ההוצאה ולפי מידת ההקשר לדברי המשכיר בעל פה או בחתימתו על החוזה.
