לעזוב דירה באמצע החוזה

שאלה:

חתמתי על חוזה השכרת דירה למשך 3 שנים. עתה כעבור שנה בלבד, ברצוני לעבור דירה, ויש שוכר אחר הגון וטוב שמוכן לשכור את הדירה, אולם בעל הדירה מתנגד בכל תוקף, מה ההלכה קובעת בזה?

תשובה:

אם וכאשר השוכר שהנך מוכן להעמיד לבעל הבית במקומך, הוא הגון וטוב, והנך מודיע לבעה”ב כחודש ימים קודם יציאתך, כדי שיספיק לסכם דברים מול השוכר הראשון,  הנך רשאי לעזוב את הדירה ובכפוף לחתימת החוזה של השוכר החדש.

מקורות:

שוכר שרוצה לצאת תוך זמנו ולהעמיד שוכר אחר במקומו

נשאלתי אודות שוכר דירה, שחתם על חוזה לתקופה ממושכת. כמו כן מופיע בחוזה סעיף שהשוכר אינו רשאי להשכיר לאחרים, כפי המקובל לכתוב בכל החוזים. ועתה בתוך משך ימי שכירותו, רוצה השוכר לצאת מהדירה, בטענה שיש שוכר אחר שיכנס לדירה במקומו, לעומתו, המשכיר מסרב בכל תוקף לקבל עליו שוכר אחר, וטענתו שעשו הסכם מפורש של משך ימי השכירות, ואינו רוצה עתה לטרוח לישא וליתן ולהחתים על הסכם חדש עם שוכרים חדשים, וגם חושש שהשוכרים החדשים אינם הגונים ונוחים כשוכר הנוכחי, עם מי הדין?

נראה לפענ”ד דאף שבחוזה השכירות נכתב בפירוש שהשוכר לא יוכל להשכיר לאחרים, ומטעם זה לא שייך הדין המבואר בחו”מ (ריש סי’ שט”ז), שהשוכר יכול להשכיר דירתו לאחרים, כל זמן שלא יהיו מניין בני ביתם יותר ממנו, וכדעת רבינו הרמב”ם (פ”ה משכירות ה”ה), והרא”ש (כלל א’ סי’ ב’ ועי’ טור שם), והרשב”א (ח”ג סי’ ל”ו, ח”ו סי’ קי”א), [והמרדכי פרק האומנין (סי’ שנ”ז) כ’ בשם מהר”ם מרוטנבורג דשרי אפי’ ליותר דיורים], דבקרקע לא נאמר הדין שאין השוכר רשאי להשכיר, ודלא כהראב”ד (שם) והמרדכי (פרק חזקת) שאסרו בכל גוונא.

מ”מ בנידו”ד שהשוכר עצמו יוצא מהדירה, ויש שוכר אחר שרוצה לשכור את הדירה, וממילא המשכיר עצמו הוא זה שמשכיר את הדירה, רשאי השוכר הנוכחי לצאת. ונראה שדין זה מבואר בבית יוסף (חו”מ סי’ שי”ב), אודות הדין בשוכר דירה סתם, שאינו רשאי להניח הדירה ולצאת, אלא”כ הודיע למשכיר יום מקודם, וז”ל: “היכן שהשוכר רוצה לצאת ולא הודיעו קודם לכן, ויש שוכר אחד שרוצה להיכנס לדור בבית שהניח זה, נראה דכיון שאין המשכיר מפסיד כלום אינו יכול לעכב על ידו, ואפילו היה שכור בידו לזמן קצוב ויצא בתוך הזמן”. עכ”ד. וכן הורה להלכה הרמ”א (שי”ב ס”ז). והביא הב”י ראיה משוכר את הספינה ופרקה לה בחצי הדרך, כלומר שהשוכר פירש מהספינה באמצע הדרך והניחה והלך, דמבואר בגמ’ ב”מ (עט:), שאם מצוי אחר שישכרנה, אין לו עליו אלא תרעומת, וכן נפסק ברמב”ם (פ”ה משכירות ה”ד), ובשו”ע (חו”מ סי’ רי”א ס”ו), שאם מצא השוכר מי שישכיר אותה לו עד המקום שפסק השוכר, אין לו עליו אלא תרעומת.

והנה יש להביא ראיה שמה שכתב הב”י שאם יש שוכר אחר שרוצה ליכנס, אין המשכיר מעכב, היינו שבעה”ב משכירו לו, ולא השוכר, והנפק”מ בנידו”ד שבחוזה סוכם בפרוש שהשוכר אינו רשאי להשכיר לאחרים, דמ”מ בעה”ב הוא זה שישכיר לאחרים, שהרי אל”כ היה לב”י להביא ראיה לדבריו מהרמב”ם (פ”ה משכורות ה”ה), שלמד להדיא מספינה שפרקה, שהשוכר רשאי להשכיר את הדירה לאחרים, ובלבד שלא ירבה בה דיורים וכנ”ל, ומדברי הב”י נראה שבא לומר חידוש מדנפשיה שאינו מבואר בראשונים. ועוד שאל”כ היה לב”י להזכיר שהראב”ד בהשגותיו חולק, שהשוכר אינו רשאי להשכיר לאחרים כיון שיש בנ”א מחריבין בית בדירתם. והובא בטור ובב”י (חו”מ סי’ שט”ז), כנ”ל. אלא ודאי מוכח שכאן הב”י חידש שלכו”ע, כאשר יש שוכר אחר, שהמשכיר משכיר לו, והוא אדם הגון, רשאי השוכר לצאת, ולא דמי לשוכר שמשכיר לאחרים ומכניסם לדירה מבלי ידיעת והסכמת המשכיר, דכיון שהתנו בפירוש בחוזה שלא יוכל להשכיר, אמרינן בזה אין השוכר רשאי להשכיר, (ב”מ כ”ט:).

ועוד יש להביא ראיה דממשמעות הדברים, דפרקה לו בחצי הדרך, משמע שהשוכר הולך, ובעה”ב משכיר ספינתו לשוכר החדש, אע”פ דמדוניא שהשוכר הראשון ערב לשכירות זו. ועוד יש להביא ראיה, מגוף דברי הב”י שכ’ דבאדם שאינו הגון יש קפידא, משום שעת גביית השכירות, ומוכח שבעה”ב הוא המשכיר ונוטל השכירות, דאל”כ לא שייך תרעומת זו, כיון שהשוכר הראשון יצטרך לגבותו ולהביא לבעה”ב. עוד יש להביא ראיה לדבר, ממ”ש הד”מ (סי’ שט”ז סק”א) בשם המרדכי בפרק חזקת (ב”ב סי’ תקכ”ט), דאף דכל שוכר בית אינו רשאי להשכיר לאחר כלל, ואפי’ אינו מרבה בדיורים, ואם דר בו אחר חייב להעלות שכר למשכיר, ואם אין השוכר הראשון רוצה לדור בו, צריך ליתן למשכיר כל השכירות, מ”מ כתב המרדכי דכל זה דווקא כשאין המשכיר מוצא אחרים שישכרו ביתו, אבל אם מוצא אחרים שישכרו אין השוכר חייב ליתן לבעה”ב, אלא רק מה שדר בו, אלא”כ הקדים כבר ליתן שכרו. ומבואר שאף שלדעת המרדכי כל שכירות הרי זה על דעת שהשוכר לא ישכיר לאחרים, דלדעתו אף בקרקע אין השוכר רשאי להשכיר, והרי זה כמו בשכירות שלנו שמתנים בחוזה בפירוש שהשוכר אינו רשאי להשכיר. מ”מ אם בעה”ב מוצא מי שישכור דירתו, הרי השוכר יוצא ופטור מלהשלים דמי השכירות מכאן ואילך. [ואף שהב”י סוף סי’ שי”ב כ’ שכל דבריו דחויים, היינו לעיקר הדין שחולק על מ”ש המרדכי שהשוכר אינו רשאי להשכיר וכל הענפים היוצאים מזה הדין, וס”ל להב”י כהר”מ (פ”ה משכירות ה”ה) שהשוכר רשאי להשכיר. אבל בזה, גם הב”י מודה].

לכן נלפענ”ד לדינא ששוכר שרוצה לצאת בתוך זמנו, והשוכר הראשון ממציא שוכר אחר הגון, שישכור את הדירה וישלם לא פחות ממה ששכר, רשאי השוכר לצאת מהדירה, אע”פ שתקופת החוזה שלו מסתיימת בעוד זמן רב.

ודע כי בנידו”ד, אין לבעה”ב על השוכר הראשון אפי’ תרעומת, דדוקא בשוכר שדר עם בעה”ב, ויצא והכניס שוכר אחר במקומו, בזה נחלקו הרב המגיד (פ”ה משכירות ה”ה), והב”י (סי’ שי”ב), שלדעת ה”ה אין תרעומת אפי’ בדר עימו, וכמו שדקדק בד”מ (סי’ שט”ז סק”ב), ולהב”י יש תרעומת. אבל בנידו”ד שאין בעה”ב דר עם השוכר כו”ע מודו דאין עליו תרעומת, כדמוכח להדיא בגמ’ ב”מ (עט:) לגבי ספינה שפרקה בחצי הדרך, שאם שוכר הספינה הניחו באמצע הדרך, ובעל הספינה מוציא שוכר אחר, אין לו עליו תרעומת כלל מצד הטרחה שמשכיר לאחר, אלא רק מצד שצריך לסבול דעתו בישיבתם ודירתם יחד בספינה, וזהו כוונת ר”ח בתוס’ שם, וכמבואר בב”י (סי’ שי”א), וכדברי הרמב”ם (פ”ה משכירות ה”ד), שכתב: שגורם לו לסבול דעת איש אחר שעדיין לא הורגל בו. ומכ”ש לרש”י שהתרעומת בספינה משום שע”י שצריך לקבל עליו שוכר אחר מאריך עליו את הדרך. מיהו מסתבר שאף שאין לו עליו תרעומת, מ”מ כל שאין השוכר מודיעו למשכיר כדי זמן שיוכל להשכיר לאחר בנחת, אף שמצויים שוכרים אחרים, וגורם לבעה”ב עוגמת נפש, בוודאי שיש בזה דקדוק בדיני שמיים של דברים שבבין אדם לחבירו, שאם ציערו אין יוה”כ מכפר עד שירצהו (יומא פה:).

והנה נראה עוד, שאף באופן שעשו תנאי בחוזה במפורש שהשוכר לא יוכל לצאת באמצע זמנו, ולהעמיד במקומו לפני בעה”ב שוכר אחר, יכול השוכר להעמיד במקומו שוכר אחר כשרוצה לצאת באמצע זמנו מאיזה אונס שיהיה, כאשר מודיע לבעה”ב מבעוד מועד, ומעמיד שוכר הגון אחר, דאף שהתנו בחוזה כנ”ל, מ”מ יש כאן משום אל תמנע טוב מבעליו, שכיון שהשוכר אנוס, ומוכרח לצאת, ומעמיד אחר במקומו, ואילולא כן יאלץ להישאר בדירה ולהפסיד מאיזה צד שיהיה, הרי יש בזה משום אל תמנע טוב מבעליו, וכעין מ”ש הרמב”ם (פ”ה משכירות ה”ה) ושו”ע (חו”מ שט”ז ס”א), שכאשר השוכר רשאי להשכיר לאחר, ובעה”ב אומר לו למה תטרח ותשכיר ביתי לאחרים, אם אינך רוצה לעמוד בו, צא והניחו ואתה פטור משכירותו, אינו יכול להשכירו לאחר כלל, שזה באל תמנע טוב מבעליו, עד שאתה משכירו לאחר, הנח לזה ביתו.

ואמנם אם ע”י הקדמת יציאת השוכר מהבית יש הפסדים לבעה”ב, כגון תיקונים בעקבות העברת הדירה של השוכר, שאילולא היה נשאר עד סוף זמנו לא היה צריך להוציאם וכל כיו”ב, צריך השוכר שיוצא לשלם במלואם, דומיא דמ”ש בגמ’ (ב”מ עיט:) לעניין ספינה שפרקה, וכן פסקו הרי”ף והרא”ש. השו”ע (חו”מ סי’ שי”א ס”ו) וז”ל: השוכר את הספינה, ופורש בחצי הדרך, נותן לו שכר כל הדרך, ואם מצא השוכר מי שישכיר אותה לו עד המקום שפסק, שוכר, ויש לו עליו תרעומת. וכתב הרמ”א ומקורו בטור, שצריך השוכר הראשון ליתן לב על הספינה מה שהספינה נפסדת בהוצאת סחורה ראשונה ובהכנסת שניה.

מיהו אם לא נמצא שוכר הגון, אין השוכר הראשון יכול להמציא לו לבעה”ב שוכר שאינו הגון, אע”פ שנוטל ערבות ואחריות ע”ע, וכמבואר בב”י (שם סי’ שי”ב), דיכול המשכיר לומר, אילו הודעתני קודם הייתי מבקש אדם הגון מאד שישכרנו, וכלשון הגמ’ (קא:), אי הודעתן הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעלמא, והאריך דלא דמי לספינה, דאין לו עליו אלא תרעומת, דשאני שכירות בית שצריך בעה”ב לסבול דעתו של שוכר זמן רב, מעכב על ידו מפני טענה זו, וכ’ עוד שאפי’ אין המשכיר דר באותו בית, יש קפידא בשינוי דעת משום שעת גביית השכירות, ושכנותו של השוכר עם השכנים שאולי לא תהיה דעתם נוחה ממנו ויצטרך להוציאו, וכל כיו”ב. והשיג ע”ד ה”ה (פ”ה משכירות ה”ה) שכתב דבבתים אין חשש תרעומת. וע”ע בט”ז (שי”ב ס”ז) שכ’ דהוא הדין אדם שהוא הגון אלא שהוא שונאו, אין צריך לקבלו.

אלא שעדיין יש מקום לדון באופן שהשוכר כבר מסר לידי בעה”ב תשלום עבור דמי השכירות למשך כל הזמן שהתנו ביניהם מתחילה, או תשלום במזומן, ועתה כשחוזר בו באמצע הזמן ורוצה לצאת, אף שיש שוכר אחר, מבואר בסמ”ע (שט”ז סק”ג), בשם המרדכי ששוכר שכבר שילם למשכיר, ויוצא באמצע זמנו, אין המשכיר צריך להחזיר לו מעותיו, אף אם השוכר אומר יעמוד הבית בלא דיורין ואני אשלם, ורשאי בעה”ב להשכיר ביתו לאחרים וליטול אף דמי השכירות מהשני. וא”כ לא יועיל כלום לשוכר הראשון שמבקש לצאת באמצע זמנו, מה שיש אחרים שמעוניינים לשכור את הדירה.

והנה כאשר השוכר הפקיד צ’יקים בידי בעה”ב, הדבר קל יותר, שאין זה נידון כתשלום ממון ממש, ולא גרע ממשכון שמבואר באריכות בפ”ת (שם סק”ב) בשם תשובת ברית אברהם (חו”מ סי’ ל”ד), דלא חשיב שכבר פרע דמי שכירותו ומחל ויצא, דאף להסמ”ע שבהקדים שכרו א”צ להשיבו, אינו מטעם דתועיל הקפדת בעה”ב שלא להוציאו משום שמוחזק בממון, אלא שהשוכר שיצא נתרצה ומחל, שיהיה של בעה”ב לאלתר, ולא גרע מאונס, שכתב הש”ך (סי’ של”ד סק”ב) דשוכר שמת תוך זמנו, אף ששכירות ממכר ליומא, ויורשין פטורין בהקדים שכרו נתרצה ואין מחזירין. וכ’ הברית אברהם דכיון דהטעם הוא משום מחילה, במשכון לא הוי מחילה, וכמו”כ ומכ”ש בנידו”ד בצ’יקים דחויים דלא הוי מחילה.

זאת ועוד, אף כאשר השוכר שילם מראש לבעה”ב כסף במזומן, בקצוה”ח (שם סק”ב) חלק על הסמ”ע לדינא, ואף בהבנת דברי המרדכי, דא”א לומר שהמשכיר ירוויח כפליים, ויעשה סחורה בפרתו של השוכר. וכן דעת הברית אברהם (חו”מ סי’ ל”ד), המובא בפ”ת הנ”ל. אך הנתיבות (שם סק”ב) מחלק, בין אם השוכר רשאי להשכיר לאחרים, שאז בעה”ב משיב דמי שכירותו, לבין שאין השוכר רשאי להשכיר לאחרים, שאין משיב לשוכר דמי שכירותו, כהסמ”ע. וכן נראה ממסקנת דברי הפ”ת הנ”ל.

והרי בנידו”ד אין השוכר רשאי להשכיר, שכן התנו בחוזה בפירוש. מ”מ כבר נתבאר בפ”ת בשם תשו’ ברית אברהם, שאין בעה”ב משיב לשוכר מעותיו, דווקא מה”ט שנתרצה השוכר ומחל, אבל כאשר השוכר אמר בפירוש שאינו מוחל, וממציא לבעה”ב שוכר אחר במקומו, בכה”ג שפיר צריך בעה”ב להשיב לשוכר הראשון מעותיו, וכל מ”ש הסמ”ע (שט”ז סק”ב) הנ”ל על דברי השו”ע דאין בעה”ב משיב מעות השוכר, לדברי הברית אברהם, היינו דווקא שבשעת יציאתו לא היה שוכר אחר, ונמצא שיצא ומחל, ואח”כ בעה”ב המציא שוכר חדש, אבל כאשר מתחילה, קודם יציאת השוכר מהבית, ממציא לבעה”ב שוכר אחר, ואומר בפירוש שאינו מוחל, ודאי לא הוי מחילה, כן נלפענ”ד לדינא בס”ד.