שאלה: אני מתגורר בבניין מגורים עם ששה עשר דיירים, לקראת החורף יש צורך לחדש את איטום הגג למניעת נזילות לדיירי הקומות העליונות. השאלה היא מי אמור להשתתף בהוצאות האיטום על פי ההלכה, האם כלל הדיירים, או רק דיירי הקומה העליונה שהם היחידים שסובלים מהרטיבות מחמת האיטום הפגום.
תשובה: במידה וגג הבניין הינו גג משותף לכלל דיירי הבניין, חובת האיטום מוטלת על כלל הדיירים, זאת למרות שדיירי הקומה העליונה בלבד נזקקים לחידוש האיטום. אולם ככל שהגג הינו בבעלות פרטית, בעל הגג לבדו צריך לשאת בהוצאות האיטום.
מקורות:
בנוגע לנידון זה, ישנה לכאורה סתירה בדברי הרמ”א. מאחר ובהגהת הרמ”א לשולחן ערוך חו”מ סימן קנ”ה סעיף ד’, מבואר כי בכל הנוגע לנזק מחדירת מי גשמים, על הניזק להרחיק את עצמו. מאידך בדברי הרמ”א על השולחן ערוך חו”מ סימן קס”ד סעיף א’, מבואר כי תיקון צרכי הגג אינם מוטלים על הניזק, אלא על בעל העליה הדר תחת הגג.
בשאלה זו עמדו הסמ”ע הש”ך הב”ח ועוד, הסמ”ע סימן קנ”ה ס”ק ט”ו עמד בצ”ע בשאלה זו. אולם הש”ך והב”ח כתבו לתרץ קושיא זו כך, דאכן הדין הוא כדברי הרמ”א בסימן קס”ד, שמוטל על בעל העליה לתקן את גג העליה. אלא שבסימן קנ”ה כתב הרמ”א מה יהיה הדין כאשר למרות תיקון צרכי הגג, למרות זאת חדרו מים שלא בפשיעתו של בעל העליה, על זה כתב הרמ”א בסימן קנ”ה דעל הניזק להרחיק עצמו ולמנוע את הנזק. יעויין עוד ביישובו של נתיבות המשפט בביאורים בסימן קס”ד ס”ק ב’.
לענ”ד ביאור יישוב הפוסקים ניתן להגדרה במילים אלו. בסימן קנ”ה כתב הרמ”א על מי מוטל לסלק את הנזק מדיני נזיקין, אך בסימן קס”ד כותב הרמ”א על מי מהשותפים בבית המשותף מוטל מדיני השותפות לדאוג לתיקון הגג. כאשר הנפק”מ בין דיני הנזיקין לבין מחוייבות השותפים מתבטאת במקרים שכתבו הפוסקים בדבריהם. הואיל וכך ניתן לבאר כי הש”ך והב”ח לא נקטו בדבריהם אפשרות אחת כאוקימתא להעמדת דברי השולחן ערוך דווקא בכה”ג, אלא נקטו אוקימתא זו כדוגמא למצב שמצד השותפות עשה כל צד את מחוייבותו ולמרות זאת נוצר נזק.
ביאור זה מדוייק הוא בתכלית, בכותרות הסימנים. שהרי כותרת סימן קנ”ה היא “דיני הרחקת נזיקין”, ואילו כותרת סימן קס”ד היא “בית ועליה של שנים מה יש על כל אחד לתקן”. כמו כן סימן קנ”ה שוכן בהלכות נזקי שכנים, בעוד סימן קס”ד שוכן בהלכות שותפים בקרקע.
הואיל וכפי האמור, בדברי הפוסקים מבואר כי מחוייבות נפרדת ללא קשר לדיני הנזיקין, מוטלת על כל שותף ושותף אשר בבעלותו דירה בבניין מגורים, מכח חלקו ברכוש המשותף. עלינו לברר מהי חובת השותפים כיום במסגרת שותפותם בבית המשותף בבניין מגורים מרובה דיירים.
הדבר ברור, כי המנהג המקובל והרווח כיום, הינו כפי שנקבע בחוק המקרקעין פרק ו’ דיני בתים משותפים. הקובע כי כל תיקון הנדרש לרכוש המשותף מוטל הוא על כל הדיירים השותפים ברכוש המשותף, [יעויין בסעיף 58 לחוק זה]. לפיכך מאחר וכך הוא המנהג, הרי שאף על פי דין התורה מחוייבים השותפים בזה, מאחר ועל דעת כן נשתתפו.
כפי שכתב האגרות משה חו”מ א’ סימן ע”ב, בנוגע לשכירות מוגנת, שכאשר ישנו חוק בעניין, הוי כאילו מתחילה על דעת החוק השכיר. כן כתב גם בספר תשובות והנהגות לגאון הגדול הרב משה שטרנבוך שליט”א, כרך ג’ סימן תנ”ו, בנידון דידן. שם גם הוסיף וכתב כי כך הוא מנהג בתי הדין לפסוק בבתים משותפים ובנזקי שכנים, כפי הוראות חוקי המדינה, וזאת מהטעם האמור, דהוי כאילו התנו מתחילה שעל דעת כן באו.
לפיכך אף מדין תורה, מחוייבים הדיירים כפי הוראות החוק. משום כך בגג משותף נדרשים כלל הדיירים השותפים בבית המשותף להשתתף בהוצאות האיטום, אך בגג שבבעלות פרטית, על בעל הגג לבדו לשאת בהוצאות איטום הגג.
