מקורות ונימוקים:
מניעת בניית קיר כנגד חלון
משנה במסכת בבא בתרא דף כ”ב והחלונות בין מלמעלן בין מלמטן בין כנגדן ארבע אמות. פירש רש”י מי שהיו לו חלונות פתוחים לחצר חבירו והוחזק בדבר זה שלוש שנים ובא בעל החצר לבנות שם כותל צריך להרחיק שיעור ד’ אמות וכו’. בין מכנגדן, צריך להרחיק מהן ארבע אמות.
כן פסק להלכה בשולחן ערוך חו”מ סי’ קנ”ד סעיף כ”א בזה”ל: מי שהיתה לו חלון בכותלו, ובא חבירו ועשה חצר בצדו, אינו יכול לומר לבעל החלון זה: סתום חלון זה כדי שלא תביט בי, שהרי החזיק בהיזק זה. אם בא חבירו לבנות כותלו כנגד החלון כדי שיסיר היזק ראייתו, צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד’ אמות, כדי שלא יאפיל עליו; וכיון שהרחיק ארבע אמות, אף על פי שמאפיל, אינו צריך להרחיק יותר, ע”כ.
אין צריך לומר בנידון השאלה שיכול למנוע את בניית הקיר, שהרי קנה את המחסן עם חלון, ולא רק החזיק בו בהיתר. ובעצם רכישת המחסן עם חלון, משועבד החניה לחלון המחסן שלצידו.
עיין עוד שם בדברי הסמ”ע ס”ק נ’ שכתב שאם היה לו חלון בהיתר באיזה אופן שיהיה ובא חבירו לערער עליו מכח שרוצה לבנות נגד חלונו, צריך להרחיק ד’ אמות. ובבית יוסף סימן קנ”ה במחודשים אות כ”ג הביא לדברי שו”ת הרשב”א ח”ג סי’ קנ”ו שכתב לבאר דארבע אמות שאמרו מחלונו של חבירו, שיעור מוחלט הוא, שכך שיערו חכמים שבכך די לו, וכל שהרחיק ד’ אף על פי שמאפיל אין צריך להרחיק יותר, וכל ששיערו חכמים כך הוא בר”ה יג א בארבעים סאה הוא טובל בארבעים חסר קורטוב אינו יכול לטבול. ע”כ.
מניעת חסימת דרך
כמו כן אין אדם רשאי לבנות קיר ולצמצם בכך או למנוע את מעבר שכנו למחסן, שהרי דרך היא זכות ממון לכל דבר בשטח החניה, כפי המבואר בשו”ע חו”מ סימן קמ”ח, לעניין מי שאבדה לו דרך שדהו, יעויי”ש.
ועיין עוד בשו”ע חו”מ סימן קס”ט, לעניין מי שיש לו גינה לפנים מגינתו של חבירו, שבעל הגינה החיצונית משועבד להשאיר לבעל הגינה הפנימית דרך, אלא שאיננו יכול למונעו משום כך מלזרוע בגינתו, אלא רשאי ליתן לו דרך מן הצד. אולם זה אין צריך לומר שאין לו את הזכות לסלק את המעבר למחסן דרך החנייה שלו, כאשר החניה אכן מתחילה הייתה משועבדת למעבר למחסן.
כמו כן על פי חוק המקרקעין, בעל דירה יכול לעשות כל שימוש שמבקש בחנייתו הפרטית, כל עוד זה לא מפריע או מונע גישה או משנה חזות אחידה של הרכוש המשותף, אך אינו יכול לבנות כאשר פוגע בזכויות השכנים האחרים.
ולדעת פוסקים רבים בכל הנוגע למחויבות השכנים זה לזה בבתים משותפים וכדו’, מקבלים הדיירים על עצמם את הוראות החוק, היות וכך הוא המנהג. כפי שכתב הגאון הרב משה שטרנבוך, בספרו תשובות והנהגות חלק ג’ סימן תנ”ו.
בעלות על חניון או חצר פרטית איננה מקנה את זכות הבניה על שטח זה
כפי שציינתי בגוף התשובה, בעלות על חניון או חצר פרטית איננה מקנה את הזכות לבנות על שטח זה, הואיל ושטח זה הינו משועבד גם לנתונים שסביבו, כמו למשל לאפשר מעבר למחסנים שסביבו ולאפשר אור ואוויר לחלונות שלצידו.
יתר על כך ראיתי שהעלה הגאון הרב אברהם דוב לווין זצ”ל בפסקי דין – ירושלים דיני ממונות ובירורי יוחסין יא עמוד תכ”ד, שכיום אף צריך להרחיק יותר מד’ אמות, ואין להסתפק בהרחקת ד’ אמות, אלא להקפיד על מנהג המדינה בזה. זה לשונו שם: קבלן שבונה בנין דירות על מגרש שלו, וכשמכר דירות הציג תכנית בניה לכל דירה, ויש חלונות בתכנית, ושייר לעצמו את החצר, נראה שאע”פ שהחצר שלו אינו רשאי לבנות על החצר עוד טור של דירות במרחק ד”א מהחלונות, משום שלענ”ד נראה שהקבלן שעבד לדירות את כל שטח המגרש, ואף אם לא פירשו, כי לפי מה ששמעתי כן הוא מנהג המכירה בזמנינו. ולפיכך אף אם הקבלן הצמיד את החצר לבעל הדירה התחתונה אין הקונה רשאי לבנות על החצר הזו טור של דירות במרחק ד”א מהחלונות של הדירות העליונות, בין אם פרץ בעל החלונות את פצימיו ובין אם לא פרץ, ובין אם מוכר בעין יפה הוא מוכר ובין אם לאו, משום שזהו מנהג המדינה.
