תיקון מעלית הבניין על השוכר או על המשכיר

שאלה:

אני משכיר דירה לשוכר. המעלית התקלקלה, עלות התיקון 200 ש”ח לכל דירה. מי צריך לשלם עבור התיקון, המשכיר או השוכר?

תודה מראש.

תשובה:

על השוכר לשלם על כל תיקון המוגדר כאחזקה שוטפת של הבית המשותף, אולם תיקון שהוא להשבחת הבית המשותף מוטל על המשכיר.

לכן תשלום על תיקון מעלית שהתקלקלה, שאינו מוגדר כהשבחה אלא כתחזוקה שוטפת, על השוכר לשלמו.

מקורות ונימוקים:   

מתני’ בבא מציעא ק”א: המשכיר בית לחבירו המשכיר חייב בדלת ובמנעול ובכל דבר שהוא מעשה אומן. כן פסק השולחן ערוך חו”מ סימן שי”ד סעיפים א’ – ב’. המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול, וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות. השוכר חייב לעשות מעקה ומזוזה ולתקן מקום המזוזה משלו. הוסיף הרמ”א, הוא הדין כל דבר שאינו מעשה אומן, ובכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה.

בנוגע לצרכי הבית המשותף כמו תיקונים הנדרשים לחדר המדרגות וכדו’, כתב בספר פתחי חושן חלק ד’ פרק ו’ סעיף א’ ס”ק ה’ בזה”ל, בדין תשלומים שונים שיש בזמננו בדירה, אם לא התנו יש לנהוג כמנהג המדינה, ובמקום שאין מנהג, הוצאות שימוש כגון מים תאורה וחימום חלים על השוכר, וכן תשלומי ועד הבית בבית משותף הנובעות משימוש, כגון נקיון ותאורה בחדר מדרגות וכיוצא בזה. אבל תשלומים לשיפוץ הבנין או תנור הסקה, נראה שאם התיקון הוא בדבר שמדרך המשכיר לתקן בשעת שכירות, חייב המשכיר בכך, ואי אפשר לחייב את השוכר בתיקון יסודי שיכול לומר אני יכול לדור גם בלי זה, ובפרט אם זו השקעה לטווח ארוך והוא אינו דר בבית כי אם זמן קצר ועיקר ההנאה תהא למשכיר, וממילא חזר החיוב על המשכיר מצד חלקו בבית המשותף, ומ”מ נראה שיש מקום לחייב השוכר במה שנהנה.

מן האמור מבואר, כי כל תיקון בבית המשותף שמטרתו השבחת הבית המשותף או לטווח ארוך וכדו’ מוטל על המשכיר, אולם תחזוקה שוטפת והוצאות שימוש מוטלים על השוכר.

אוסיף, כי בדברי הרמ”א חו”מ סימן שי”ד, התבאר כי בכל עניינים אלו הולכים אחר מנהג המדינה. וגם מנהג המדינה כך הוא. כפי שנקבע בחוק השכירות והשאילה תשל”א, בסעיף 25ט (א)4 כי בכלל התשלומים השוטפים בהם נושא השוכר, נמצאים התשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף. ושם באות (ב) נקבע כי השוכר לא ישא בתשלומים המיועדים לרכישה או השבחה של מערכות או מתקנים.

לפיכך גם מדין תורה על השוכר לשלם כל תיקון של קלקול במעלית, המוגדר כהוצאה שוטפת של הבית המשותף, אולם שיפור והשבחת הבית המשותף מוגדר איננו מוטל על השוכר אלא על המשכיר.