שאלה:
אתמול חתמתי על חוזה לרכישת דירה שהציע לי מתווך א’, להפתעתי היום בבוקר התקשר אלי מתווך ב’ והציע לי דירה אחרת בבניין אותו רציתי מאוד ובמחיר זהה לדירה עליה חתמתי אמש. דיברתי עם המוכר של הדירה עליה חתמתי והוא הסכים לבטל את החוזה ללא קנסות, השאלה היא האם עלי לשלם למתווך א’ דמי תיווך, או שאני פטור מתשלום התיווך היות והעסקה התבטלה.
תשובה:
הואיל ועבודת המתווך הגיע לכדי סיום עם חתימת הצדדים על חוזה רכישה מחייב, עליך לשלם למתווך את דמי התיווך המלאים. ביטול העסקה אין בו בכדי למנוע את חובת הצדדים לשלם למתווך, שהרי העסקה בוטלה בהסכמת הצדדים, שלא מחמת מקח טעות.
אולם במידה והעסקה בוטלה משום מקח טעות, באופן שהתברר שמעולם לא נעשתה עסקה ועל דעת כך לא חתמו הצדדים, אין חיוב לשלם דמי תיווך.
מקורות וציונים:
פסק הרמ”א בהגהתו לשולחן ערוך חושן משפט הלכות שלוחין סימן קפ”ה סעיף י’ בזה”ל: “אם השדכן רוצה שישלמו לו מיד שכר שדכנות, והבעלים אינם רוצים לשלם עד הנישואין, תלוי במנהג המדינה, ובמקום שאין מנהג, הדין עם הבעלים”.
עוד כתב הרמ”א שם, “במקום שאין צריך לשלם לשדכן עד הנישואין, אם חזרו בהן ונתבטל השדכנות פטורים הבעלים מלשלם לו שכרו, אלא אם כן התנו בהדיא על מנת שיתפייס, ואז צריך לשלם לו מיד, אפילו יחזרו בהן”.
מבואר בדברי הרמ”א כי המנהג קובע את נקודת הזמן בה מגיע לשדכן את התשלום על פעולתו. עוד מבואר בדבריו כי קביעת נקודת זמן זו, משליכה על הדין במקרה בו בוטל השידוך, שהרי ככל שהחיוב נוצר עם סגירת התנאים לשידוך, מעתה אף נתבטל השידוך לאחר מכן מחוייבים הצדדים לשלם שכרו, אולם אם החיוב לשדכן נוצר בעת הנישואין הרי שבמידה ובוטל השידוך קודם הנישואין אינם צריכים לשלם לשדכן דמי שדכנות.
כעין זה כתב ערוך השולחן חו”מ סימן קפ”ה סעיף י”א שכתב בזה”ל:
“בכל מדינותינו המנהג פשוט לשלם שדכנות אחר כתיבת התנאים מיד ולכן אף אם נתבטל השידוך אח”כ ואף ששני הצדדים נתרצו בביטולו מ”מ לא הפסיד השדכן שכרו [ט”ז] דלפי מנהגינו הוי גמר העניין בעת התנאים ומה לו להשדכן במה שיהיה אח”כ, הלא הוא גמר העניין? ואפילו לא שילמו לו צריכים לשלם לו, ע”כ.
הואיל וכך עלינו לבחון אימתי הוא מועד חיוב התשלום למתווך על תיווך עסקת רכישת דירה, שהרי אם המועד הקובע הוא העברת הבעלות, הרי שבנידון דידן בו התבטלה העסקה ולא הגיע לכדי מימוש העברת הבעלות, המתווך לא זכאי לקבל את שכרו. אולם אם המועד הקובע לחיוב תשלום דמי התיווך הוא חתימת החוזה הרי שאף אם הסכימו הצדדים לבטל את העסקה לאחר חתימה על החוזה, המתווך זכאי לקבל את מלא דמי התיווך.
אכן בנידון המועד הקובע לחיוב תשלום תיווך, כמדומה שמנהג העולם פשוט לשלם למתווך עם החתימה על חוזה הרכישה. כך גם קובע החוק האזרחי בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו-1996, “מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך. (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9. (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.” ע”כ. כלומר ככל שהביא המתווך את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב, מגיע למתווך את שכרו.
מעתה לאור האמור לעיל הרמ”א, נמצא כי למרות שבוטלה העסקה, על הצדדים לשלם למתווך את שכרו מושלם, שהרי המתווך גמר את עבודתו עם הביאו את הצדדים לחתימה על חוזה רכישה מחייב. וכפי שכתב ערוך השולחן בלשונו הטהור, “לפני מנהגינו הוי גמר העניין בעת התנאים ומה לו להשדכן במה שיהיה אח”כ, הלא גמר העניין” עכ”ל. הוא הדין והוא הטעם לעניין מתווך בנידון דידן.
יש לחלק בין המקרים השונים שגרמו לביטול העסקה
אכן מאחר וטעם חיוב התשלום למתווך הוא עצם הבאתו לידי חוזה רכישה תקף ומחייב, יש לחלק בין מצב בו בוטלה עסקת מכירת הדירה משום מציאת מקח אחר טוב יותר או כל סיבה אחרת שגרמה לביטול העסקה בהסכמת הצדדים למרות החוזה, שבמקרה כזה חייבים הצדדים לשלם את דמי התיווך. לבין מקרה בו העסקה בוטלה משום טענת מקח טעות שבמקרה כזה הרי נמצא שמעולם לא התקיימה העסקה, שהרי לא על דעת כן חתמו הצדדים, ואין סיבה שישלמו הצדדים למתווך את שכרו, שהרי לא הביא את הצדדים לידי הסכם אמיתי מחייב אלא לידי הסכם טעות.
הוא הדין והוא הטעם למצב בו התבטלה העסקה משום שלא התקיים תנאי מתנאי ההסכם במקח, שבמקרה כזה בהתגלות שלא קויים התנאי הרי שלא היה החוזה תקף ומחייב מעולם, והעסקה בטלה מעיקרה ואין סיבה לשלם למתווך את שכרו.[1]
