שאלה:
בשנה וחצי האחרונות עברתי הליך מתיש של הוצאת היתרי בניה לתוספת בניה על הגג, הליך זה גם עלה לי הרבה כסף. כעת לאחר שקיבלתי את היתרי הבניה וסגרתי עם קבלן, הודעתי לשכנים על כוונתי להתחיל בבניה בשבוע הבא את הבניה.
להפתעתי שני שכנים דורשים ממני כסף על השימוש בגג הבניין מאחר ולטענתם הגג משותף לכל הדיירים. האם עלי לשלם להם, או שרשאי אני להתחיל בבניה על סמך אישורי העירייה.
תשובה:
ככל שהגג רשום בטאבו כגג פרטי על שמך, אינך נדרש לשלם לשכניך עבור הבניה בגג. אולם ככל שהגג רשום בטאבו כגג משותף, הרי שהוא שייך לכלל דיירי הבניין, ובהחלט עליך להסתדר תחילה עם השכנים על השימוש בגג. היתרי בניה אינם מקנים את הבעלות וזכות השימוש הקנייני בגג, אלא רק מקנים היתר והסכמה מבחינת העירייה לבנות ולהוסיף קומה לבניין, אולם אין זה אלא ככל שעומדות לך הזכויות הקנייניות לכך.
מקורות ונימוקים:
מדין תורה, נקבעים זכויות הדיירים בבניין, בהתאם למופיע בטאבו ובתשריט הבית המשותף. משום שבעת רכישת הדירה רכש הקונה את הזכויות בכפוף למופיע בטאבו. ועל דעת כך רכש הקונה את דירתו. יעויין בשו”ת אגרות משה חו”מ א’ סימן ע”ב, בנוגע לשכירות מוגנת, שכאשר ישנו חוק בעניין, הוי כאילו מתחילה על דעת החוק השכיר. כן כתב גם בספר תשובות והנהגות לגאון הגדול הרב משה שטרנבוך שליט”א, כרך ג’ סימן תנ”ו, והוסיף שם כי כך הוא מנהג בתי הדין לפסוק בבתים משותפים ובנזקי שכנים, כפי הוראות חוקי המדינה, מהטעם האמור, דהוי כאילו התנו מתחילה שעל דעת כן באו.
הואיל וכך, גג הבניין, כמו גם חצר הבניין, שטח הקרקע שתחת הבניין, וכל שטח שאיננו בבעלות פרטית של אחד מדיירי הבניין. מוגדרים כרכוש משותף, הנתון בבעלות משותפת לכלל דיירי הבניין. בהתאם להגדרה הקבועה בחוק המקרקעין, יעויין בסעיף 52 לחוק.
משום כך, ככל שהגג איננו מוצמד בטאבו לדירתך או לדירה אחרת, הבעלות הקניינית על גג זה הינה לכלל דיירי הבניין. לפיכך עליך לקבל את הסכמתם להשתמש ולבנות בגג הבניין.
חשוב לציין כי היתרי בניה מן העירייה, אין בהם מאומה לעניין האפשרות הקניינית וזכות השימוש בשטח הגג המשותף. היתרי הבניה רק מאפשרים מבחינת העירייה לבנות ולהוסיף קומה או כל תוספת בניה אחרת. אולם אין זה אלא מבחינת דרישות העירייה האמונה על שמירת מראה העיר שלא יבנה כל אחד כפי שעולה על רוחו. אולם אין בסמכות וביכולת העירייה להפקיע או להקנות זכות קניינית או זכות שימוש לאחד מדיירי הבניין שפנה וביקש את אישוריה. כך כתב הגאון הרב אשר חנניה זצ”ל במאמר שכותרתו בניה על גג משותף ובניית מרפסת ובגדרי כופין על מידת סדום [ענף ד’], מופיע בכתב העת מקבציאל כ”ג – תשנ”ז.
יש להוסיף כי אף אם רק לבעל הקומה האחרונה ישנה גישה לגג, ורק לו עומדת אפשרות הוספת בניה לדירתו, אין שייכות דין ‘כופין על מידת סדום’ בזה. מאחר ובניה על גג משותף מפקיע את בעלות בעלי הגג על רכושם ואינו שייך לדין כפייה על מידת סדום, כפי שכתב הגאון הרב אשר חנניה זצ”ל משמיה דהגר”ש אלישיב זצ”ל, מופיע בכתב העת ‘מקבציאל’ כ”ג – תשנ”ז במאמר שכותרתו בניה על גג משותף ובניית מרפסת ובגדרי כופין על מידת סדום [ענף א’].
