ביטול שכירות דירת נופש – בעקבות קורונה

שאלה: צהריים טובים. אני מתגורר בחו”ל, ותכננתי לנוסע לארץ ישראל לביקור, במשך שבוע אחת. לצורך כך, חתמתי על חוזה שכירות של דירה בירושלים בשכונת בית וגן, לתקופה של שבוע. אבל סמוך לנסיעה לארץ, הממשלה בארץ ישראל הודיעה על סגירה פתאומית של כל הטיסות, בשל החשש לכניסת ווריאנט חדש של נגיף הקורונה (אומיקרון). מיד הודעתי למשכיר, שלא אוכל לבוא שבוע הבא לישראל, וביקשתי לבטל את השכירות. אבל המשכיר טוען שבכל מקרה אני צריך לשלם, כיון שלא נשאר לו מספיק זמן למצוא שוכר אחר, והוא שמר על הדירה פנויה בשבילי עפ”י ההסכם שחתמתי.

אני צריך פסק דין שהוא 100% בלי בעיות, אף אחד לא רוצה לעשות דבר שאינו בסדר כלפי שמיא. אני צריך לשלם? או אולי לשלם חצי מהסכום? מהו הדבר הנכון לעשות?

תשובה: במקרה הספציפי הזה, עם הנתונים המדוייקים האלו, השוכר פטור מלשלם, אפי’ אין לו חיוב “לצאת ידי שמים”.

אבל כמובן שהמזכיר לא מחוייב לקבל פסק דין זה, מאחר ולא נשמעו דבריו בפנינו ולא היתה בזה קבלת בוררות.

מקורות:

אמת אגיד דסוגיא זו ארוכה מאר”ש מידה ולעת כזאת לא אוכל להיכנס לפנים ולפנים, וגם בלא”ה אינני ראוי להשיב אפי’ בביעתא בכותחא ועל אחת כמה וכמה בכגון דא, ומ”מ מפני הכבוד להפטר ללא כלום אי אפשר ועל כן ארשום בעניי על רגל אחת ראשי פרקים, ללא העיון הנדרש, וללא חיפוש מחיפוש בספרי דבי רב כיאות, ואידך זיל גמור.

הנה בנ”ד ישנם שני סברות מרכזיות לצדד לפטור את השוכר, זה יצא ראשונה, שהשוכר הודיע על אונסו למשכיר עוד לפני זמן חלות תקופת השכירות, ושניים יסעו, משום דינא ד”מכת מדינה”, אך כדי לבנות את הדברים בצורה נכונה, נציע בעהי”ת (בקצ”ר אמיץ) מה שיש לדון בזה לולי סברות אלו (כלומר לו יצוייר שכבר התחילה תקופת השכירות, והיה זה אונס פרטי ולא אונס דרבים), ואח”כ נדון גם בסברות אלו בעזר ממרום.

חובת ההודעה זמן רב מראש על הפסקת השכירות

והנה בשכירות בעלמא (בלי טענת אונס וכו’), טענת המשכיר הנ”ל יש בה ממש, דאין השוכר בין חורין לבטל את השכירות שחתם עליה בשטר, דשכירות נמי ביומיה מכירה היא כמוזכר במציעא דף נ”ו ע”ב, אם כי לא לכל מידי, ועכ”פ כל הראשונים שה”ן עוד נבי”א בהמשך נקטו יחד כולם בהנח”ה סובר”ת כמילתא דפשיטא דאין השוכר יכול לבטל השכירות בלא אונס. ויש שמדייקים גם מדברי מרן השו”ע בסי’ שט”ז סע’ א’, שכל זמן שאין המשכיר פוטר את השוכר מלבטל את השכירות, מחוייב השוכר לשלם עד תום תקופת השכירות. וגדולה מזו הרי ידועים דברי הריב”ש סי’ תק”י המובא בסמ”ע בסי’ שט”ו סק”א בהגהה, דאפי’ אם מחלו זה לזה השוכר והמשכיר, השכירות קיימת כל עוד שלא עשו קנין מחדש וכו’ אלא דבזה רבים החולקים ואכמ”ל. והיינו עכ”פ היכא דכבר חלה תקופת השכירות שאז חלה בעלות השוכר על המושכר (וע”ע לקמן).

ולא עוד אלא דאפי’ בגוונא שיכול לבטל כגון שלא קבעו זמן לסיום תקופת השכירות (או שעבר הזמן שקבעו ונשאר עוד, אלא שהדינים שונים בזה קצת ואין צורך להרחיב), ישנה חובה (מדין “נזיקין” לכאו’, וע”ע המשך מילתין) על השוכר להודיע זמן רב מראש לפני שרוצה לבטל את השכירות כדי שיוכל המשכיר למצוא שוכר אחר, כמבואר במציעא דף ק”א ע”ב ונפסק בשו”ע חו”מ סי’ שי”ב סע’ ה’ (ועיי”ש לגבי שיעור הזמן שצריכים להודיע מראש, דבעיר היינו שלושים יום ובכרך שנה שלמה, ומיהו בימינו שכמות האוכלוסין גדולה פי כמה, וגם תדירות מעברי הדירות גדל לאין ערוך מדורות קודמות, וגם קיימות אפשרויות לפירסום נרחב מהיר ויעיל, אין השיעורים שווים לנאמר בספרי הקדמונים, ובלא”ה הדבר תלוי במנהג המדינה, ובמנהג מדינה יש הבדלים בין שכירות לתקופות ארוכות שאז דורשים הודעה ג’ חודשים מראש לבין שכירות לתקופה קצרה שבזה זמן ההודעה מראש יכול להיות אפי’ שבועיים ופחות, ואכמ”ל).

והוסיף שם מרן בסע’ ז’ (ומקורו טהור מדברי רבינו הרמב”ם פ”ו משכירות הל’ ח’, והר”ן ב”מ דף ק”א ע”ב, ועוד) דאם לא הודיעו, צריך להמשיך לשלם לו שכירות (כלומר עד שיעבור זמן ההודעה עכ”פ, בהניח שיכול לבטל את השכירות מחמת אונסו, דאילו בגוונא שלא יכול לבטל הרי שצריך לשלם עד סוף תקופת השכירות). והיינו כטענת המשכיר דנן לכאו’, דאע”פ השוכר דנן הודיע מיד עם סגירת הטיסות שלא יוכל לבוא ארצה, סוף סוף היתה הודעה זו סמוך לתקופת השכירות, באופן שלא היה פנאי למשכיר למצוא שוכר אחר.

ואולם איכא לעיוני טובא בדין זה, דכיצד ניתן לחייב בזה ממון, הרי אין כאן אפי’ גרמא דנזק אלא רק מניעת רווח שהיה יכול להכניס שוכר ולא הכניס, ואינו אלא כמבטל כיסו של חבירו דנאמר בירושלמי מציעא פ”ט ה”ג דפטור מתשלום ואין לו עליו אלא תערומת (ובהמשך מילתין נדון גם אודות המשך דברי הירושלמי במבטל שדה של חבירו), והיינו דאינו אפי’ בדרגת גרמא כמו שכתב הש”ך בחו”מ סי’ ס”א סק”י בביאור דברי מרן הב”י בשם תשובת הרשב”א וז”ל: “והטעם, דמניעת הריוח לא קרי הפסד כדאיתא בירושלמי הביאוהו הפוסקים, המבטל כיסו של חבירו אין לו עליו אלא תרעומת, וגרע מגרמא בנזיקין דפטור.” עכ”ל.

וגם אי נימא דהעדר ההודעה חמיר טפי ממבטל כיסו של חבירו, לכאו’ היה לנו להחשיבו לכל הפחות כגרמא, וכדמצינו בדברי הרא”ש בב”ק פ”ב סי’ ו’ דאפילו אם פלש לתוך בית העומד לשכירות, וגירש משם את בעל הבית ונעל את הדלת לפניו באופן שמנע מבעל הבית להשכיר את הבית, כל עוד שהפולש הזה לא מתגורר שם באותו בית, פטור מלשלם דמי השכירות (מדיני אדם מיהא), דאין בזה אלא גרמא בעלמא (ורק אם הפולש נשאר לגור שם, חייב לשלם, אע”ג דאינו גברא דעביד למיגר, כיון שאוכל מחסרונו של חבירו). וכן העלה מור”ם במפה חו”מ סי’ שס”ג סע’ ו’.

ובכן כבר נתקשה הרב שער משפט סי’ שי”ב סק”ב על הדין דחובת ההודעה הנ”ל, במה שפסקו הרמב”ם ומרן הנ”ל דאם השוכר לא הודיע מראש למשכיר על הפסקת השכירות דצריך להמשיך לשלם שכירות, דמאי שנא ממה שכתב הרא”ש הנ”ל דאפי’ נעל את הבית ומנע בידיים מלהביא שוכר אחר הרי הוא פטור מתשלומים, וצידד ליתוב”י דעת”א דאפשר דהרמב”ם ומרן פליגי על הרא”ש, וסבר”י מרנ”ן כשיטת הרמ”ה המובא בטור חו”מ סי’ שס”ג דחלק על הרא”ש והעלה דאם נעל את הדלת צריך לשלם דמי שכירות. אך שוב נתקשה דסוף סוף הרמ”א ה”ן נסת”ר מחמתו, דבסי’ שס”ג פסק כהרא”ש ואילו כאן בסי’ שי”ב שתיק ליה לשו”ע. כי על כן כתב לבוא לכלל ישוב, דמה שכתבו הרמב”ם ומרן כאן היינו דוקא כאשר השוכר נשאר בבית (ומחייבים אותו להישאר בבית, כדי שלא יגרם נזק למשכיר בכך שלא הודיעו, כי חז”ל שקדו על כך שאדם לא יוזק ע”י גרמא, וכדמצינו כיו”ב בשו”ע חו”מ סי’ שפ”ו סע’ ג’ דמשמתינן לאדם לסלק נזק בגרמא), וכמתק לשון הרמב”ם ומרן “ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת אלא יתן השכר”, והיינו דכיון שנשאר בבית הרי שאוכל חסרונו של חבירו ולכן חייב בממון, אך אם השוכר לא שמע לדברי חכמים וקם והלך מהבית, אין בית דין יכולים להוציא ממנו ממון, דמה שגורם למשכיר להישאר ללא שוכר הוא גרמא בעלמא. ומסיק שם דכן עיקר לדינא עיי”ש [ובפת”ש שם בסי’ שי”ב סק”ד מייתי לדבריו וכתב דלא נהירא, אך למעשה בספרו קו’ נחלת צבי סי’ שי”ב כתב דיכול השוכר לומר קי”ל כהרב שער משפט עיי”ש. וע”ע לקמן]. ונ”מ בכל זה בכגון הנ”ד, שגם אם השוכר ירצה לשמוע בקול חכמים ולגור במושכר, אין לאל ידו לעשות כן, כי מטעם המלכות אין נותנים לאיש שאיננו אזרח לבוא ארצה. וממילא פטור מממון אע”פ שלא הודיע מראש זמן מספיק [אבל לכאו’ חייב לצאת ידי שמים לסוברים דגרמא בנזיקין חייב לצאת ידי שמים, וגם אי נימא דהכא הוי מניעת רווח בעלמא כמבטל כיסו של חבירו דאפי’ בדרגת גרמא אינו, לא יבצר מקום לומר דאכתי יש כעין חיוב לצאת ידי שמים, כמו שנקט בשו”ת אבני נזר יו”ד סי’ קל”ג סק”ג דאף המבטל כיסו של חבירו חייב לצאת ידי שמים, ויובן עפ”י הגדרת הב”ח בסי’ ל”ח שכתב אודות מניעת רווח “עבירה היא בידו ובכלל גזל את חבירו הוי דאפסדיה ממון בגרמתו” עכ”ל. ואכמ”ל. אלא דכל הנ”ל היינו לולי הסברות דאונס כפי שיבואר להלן].

ברם מצינו להמאירי במציעא דף ק”א שנקט להדיא דלא כסברת הרב שער משפט, שכתב וז”ל: “כשם שאמרנו דין זה במשכיר, כך הוא הדין בעצמו בשוכר וכו’ וכל שיצא ולא הודיעו, נותן לו שכרו”. עכ”ל. וקיי”ל דבכל מקום אשר ימצא תמצא שכתב בזה אחד מהראשונים כמלאכים ז”ל, שוב לא צייטינן לדברי האחרונים חביבים (ובמקום אחר הארכנו בזה). וראה גם להמהרש”ם ז”ל במשפט שלום סי’ קע”ו דף ט”ז ע”ג כתב לדייק מתשובת הרא”ש כלל א’ סי’ ז’ דאפילו אם כבר יצא מחוייב לשלם. וכ”כ לדייק הרב דברי גאונים כלל ק”ד סי’ י”ט עיי”ש. ובאבני חושן רייזנר סי’ שי”ב סק”ה נתקשה על דברות הרב שער משפט מצד הסברא, דמאי מהני לן לחייבו להישאר בבית, דאם אינו חפץ בכך ונשאר בעל כרחו רק מפני טובת המשכיר, כיצא דמי, עיי”ש [וי”ל ע”ד]. וכן בערך ישי חו”מ סי’ שי”ב סע’ י”ד פסי”ק רישי”ה דלא ניחא ליה בדברות קודש של הרב שער משפט עיי”ש.

ובכן בעל הפת”ש בנחלת צבי הנ”ל וכן הגאון מהרש”ם הנ”ל, התנבאו בסגנון אחד וכתבו ליישב את קושיותיו של הרב שער משפט (דמאי גרע השוכר שלא הודיע מהנועל דלת בפני חבירו וכנ”ל) בדרך אחרת, עפ”י היסוד שכתב בשו”ת נודע ביהודה מה”ת חו”מ סי נ”ו ונ”ז, דיש הבדל בין יורד בתורת גזילה ליורד בתורת שכירות, דממילא י”ל דעד כאן לא כתב הרא”ש דהנועל דלת בפני בעל הבית פטור, אלא בגוונא דירד בתורת גזילה, דאז כאשר השיב את הגזילה נפטר מכל תשלום, משא”כ שוכר שירד בתורת שכירות, לא נפטר מחיוב השכירות (אלא דפרט זה יש לפרש בשני אופנים, ובעצם תלוי בתירוצים נוספים שנזכיר בהמשך). [ולפ”ז יש לעיין בנ”ד שעדיין לא חלה תקופת השכירות]. אלא דשוב כתב מהרש”ם שם, דלא מסתברא, דגם בשוכר כאשר החזיר את הדירה לשוכר, היה לו להפטר מהממון לפי סברת הרא”ש דמקרי גרמא.

ולפיכך כתב מהרש”ם תירוץ אחר, וגם הרב ערך שי הנ”ל התהלך באר”ש באורח זו, והוא עפ”י סברת הריטב”א המובא בשיטה מקובצת למציעא דף ע”ג ע”ב ד”ה האי (ומובא נתיבותה סי’ ש”ו סק”ו ובכמה דוכתי) דהנותן ממון לחבירו ליקח לו סחורתו כיון שהבטיחו שיקנה לו, ומחמת זה לא נתן ביד אחרים, דצריך אותו השליח לשלם העדר הרווח שהפסיד בעל הממון מחמת הבטחתו, יען וביען כי האמינו ונעשה בכך כ”ערב”, והכא נמי ע”י שהמשכיר סמך על השוכר ולא השכיר לאיש אחר, יש על השוכר חיוב מדין ערב, דממילא מחוייב אף בגרמא ואף שאינו אלא מבטל כיסו של חבירו. [ולפ”ז בנ”ד שהחתים את השוכר מראש, י”ל דאין כאן נאמנות וממילא גם לא דין ערב, ואינו מוכרח]. אלא דגם ישוב זה אית ביה ריעותא, מאחר ובשיטת מקובצת שם כבר מביא דהרא”ש פליג על הריטב”א, והרי כל הקושיא העומדת הפתחה היא (בעיקר) על שיטת הרא”ש ז”ל, וע”ע מה שהקשה בזה הרב דברי גאונים הנ”ל, ומה שחזר והשיב עליו בעל הערך שי בספרו שו”ת תשורת שי סי’ תרי”ג. והתייצבו וראו גם בשו”ת חת”ס חו”מ סי’ קע”ח, דגם הריטב”א דמתחייב מדין ערבות, מודה דאם אינו ברור שגרם לו הפסד, לא שייך בזה לחייב מדין ערבות עיי”ש, והנה בהמשך דברינו נזכיר מה שכתבו הפסוקים דבשכירות סתם אינו ברור שאילו שוכר זה לא היה סוגר עיסקה שהיה משיג שוכר אחר, וממילא י”ל דגם לפי הריטב”א בנ”ד לא שייך חיוב מדין ערבות.

ויבוא השלישי, דכתב מהרש”ם ליישב בדרך נוספת, דחובת ההודעה על הפסקת השכירות היא תקנת חכמים מיוחדת, ואלמוה לתקנתם שיהיה גם מחוייב לשלם כשאין הודעה, דאם לא כן מה הועילו בתקנתם. ולכאו’ כהתירוץ השלישי הנז’ כן מבואר ביני שיטי בדברי הט”ז סי’ שי”ב סקי”א שכתב “דההודעה היא תקנה” עכ”ל, ולכן נהי דמעיקר הדין המבטל כיסו של חבירו פטור כיון שאינו אלא מניעת רווח, ואף הנועל דלת בפני בעל הבית ג”כ פטור משום דאינו אלא גרמא בעלמא, מ”מ העדר הודעה (זמן מראש) על הפסקת השכירות, מחייב בתשלומים מחמת התקנה המיוחדת שאיננה לפי הגדרים הרגילים. ולפ”ז הדר דינא דיש מקום לטענת המשכיר דנן. [ויתכן שגם התירוץ הנוכחי, מבוסס על החילוק של הנו”ב הנ”ל, דלכאו’ היה לנו לומר דגם הנועל דלת בפני חבירו סוף סוף תופס את הדירה ולא גרע משוכר דיהיה מחוייב עפ”י תקנת חכמים הנ”ל, וע”ז החילוק דכיון דירד בתורת גזילה ולא בתורת שכירות, לא חלו עליו תקנות חכמים, אלא דיש לחלק גם בלא”ה והבן]. אלא דיש לדון מה הדין כאשר השוכר הוא אנוס, אם גם בכה”ג מחוייב בתשלום וכנ”ל מכם תקנת חכמים, וע”ע בהמשך.

ובשו”ת מהרש”ג ח”ג סי’ ק”ו (אות ב’ ד”ה אמנם לפי הסברא) לאחר שהביא קושיית הרב שער משפט הנ”ל כתב ליישב באורחא ארחינא, עפ”י היסוד שכתבו האחרונים דהא גרמא בנזיקין פטור הייינו דוקא בסתם אדם אבל השומר חייב גם בגרמא, וכתב המהרש”ג דהנה שוכר הוא מארבעת השומרים, ולכן יפה כתב השו”ע דאם השוכר לא הודיע מראש באופן שהמשכיר לא יספיק להביא שוכר אחר, שמחוייב זה השוכר לשלם אע”פ שהנזק אינו אלא גרמא בעלמא, ואינו כנועל דלת בפני חבירו דכתב הרא”ש דפטור יען כי התם אינו שוכר עכת”ד עיי”ש. ואולם מפאת קוצר מזג הבנתי הדלה, נועם דבריו שגבו ממני טובא, דמה שהשומר מחוייב גם בגרמא (לדעת החת”ס ועוד), הוא משום דחלה עליו חובת האחריות על הפיקדון, דלכן אפי’ אם הפיקדון הוזק דרך גרמא ג”כ חייב, משא”כ בנידון של שוכר שלא הודיע מספיק זמן מראש למשכיר על כוונותיו לעזוב את המושכר, הרי לא הזיק למושכר כלל, אלא הזיק לכיסו של המשכיר בכך שלא יספיק להשכיר לאחרים, ואין לזה כל קשר לאחריות על החפצא של המושכר. ועכ”פ אם קבל נקבל ישובו של הגאון המהרש”ג, בנ”ד שעדיין לא חלה תקופת השכירות, ורק התחייב להיות שוכר, הדעת נוטה דעדיין דינו ככל אדם דפטור מתשלום בגרמא.

עוד רגע אדבר, דמקום יש בראש לבאר (כן היא משמעות דברי הגר”א בביאורו לחו”מ סי’ שי”ב סע’ י”ד, וכ”כ להדיא בשבילי דוד סי’ שי”ב סע’ ז’, ועוד אחרונים, והאריכו להוכיח הבנה זו בפסקי דין הרבניים משפטי שאול סי’ מ”ז, בפסק דין שנחתם ע”י מרן מלכא מוהר”ר עובדיה יוסף זצוק”ל, ומייתי נמי דכן מבואר בשיטה מקובצת במציעא בשם הריטב”א בסוגיא דבתים שהוקרו עיי”ש), שחובת ההודעה (או עכ”פ חובת התשלום במקום העדר הודעה) איננה מתורת “נזיקין” אלא משום דבלא הודעה נחשב כהמשך השכירות (כלומר דגם אם חיוב ההודעה הוא מתקנת חכמים כדי למנוע נזק, מ”מ גדר התקנה הוא שכל עוד שלא הודיע זמן מספיק מראש, השכירות נמשכת כאילו לא היתה כל בקשה לסיימה), ובזה מיושב היטב הני קושיות דלעיל כיצד מחייבים ממון על גרמא דמניעת רווח, והיינו משום דאין כאן תשלום על נזק אלא תשלום על עצם השכירות שלא התבטלה. [ולמעשה יתכן דאין זה תירוץ חדש אלא מסתבר דזהו עומק התירוץ המוזכר לעיל עפ”י יסוד הנו”ב, דהנועל דלת פטור כיון שלא ירד בתורת שכירות וק”ל]. ובלכתך בדרך זו, י”ל דכל עוד שלא חלה עדיין תקופת השכירות, אי אפשר לחייב את השוכר על העדר הודעה (כלומר דגם אם מחוייב להודיע, מ”מ אינו מתחייב ממון אם לא עשה כן), דהרי עדיין לא חלה שכירות כדי שנוכל לומר שהיא ממשיכה, ולכן לא נשאר אלא לדון באיזה אופנים השוכר בן חורין לבטל השכירות לפני חלותה (כגון מה שיש לצדד במקום אונס וכפי שנזכיר לקמן), אבל מצד שלא הודיע זמן מראש אינו מחוייב מידי, כיון דאין זו אלא גרמא דמניעת רווח.

ואדברה אך הפעם, דבעיקר נושא חובת ההודעה, יש לעיין בפרט נוסף בנ”ד, דהנה כיון דזה עתה (טבת תשפ”ב) לאחר זה כשנתיים שהחל הנגף בעם בעוה”ר, ונגיף הקורונה רבים חללים הפיל בכל העולם, וכל כמה חודשים נמצאים זנים (“מוטציות”, “ווריאנטים”, וכל שום וחניכא דאית להו) חדשים לבקרים, ועד שהמצב מתייצב ע”י חיסונים שונים שוב נופל אימתה ופחד על כל יושבי תבל לשמע השמועה ששוב עומד וגם ניצב זן חדש שאין לאל ידו של החיסון לעמוד כנגדו, ולעתות כאל ידוע בשער בת רבים שהמדינות (ובפרט השילטון כאן בארץ ישראל) סוגרות שעריהם בפתע פתאום ואין איש יודע מה ילד יום, כך שכאשר המשכיר הסכים להשכיר את דירתו לאזרח מחו”ל לתאריך של עוד כמה שבועות או חודשים, הרי שהוא מוזהר ועומד מכח הנסיבות דאינו דבר ברור כלל שאותו שוכר יוכל לבוא ארצה, והוי כאילו קיבל את ההודעה מראש אע”פ שהשוכר חתם על החוזה באין אומר ואין דברים. וכמו שמצינו כיו”ב ברי”ף במציעא דף נ”ט ע”ב דאם הדבר ידוע מצד המציאות “כמו שהודיע דמי” עכ”ל, וכן דעת מרן הב”י חו”מ סי’ שי”ב שהביא דברי הרי”ף כביאור לדין הנפסק בשו”ע שם סע’ ח’. כלומר דגם המציאות מודיעה ואין צורך שהשוכר יודיע. אלא דיש לחלק לאידך גיסא, דכיון שהשוכר ידע מכל המציאות הזו, ובכל זאת חתם על התחייבות לשכירות, הוי כוויתר על הזכות הזו שתהיה המציאות הודעה (ואין בזה משום אסמכתא כיון דלענין זה הוא מחוייב ועומד מצד הדין ולא נצרך אלא לוויתור הזכות ואכמ”ל). ויש לעיין עוד בזה.

ואם המשכיר יכול להוכיח בהוכחות ברורות שהיה לו שוכר אחר מוכן ומזומן שבוודאי היה סוגר עיסקה, ורק מפני שהשוכר דנן נמנע מלהשכיר לו, בזה יש מקום לעיין יותר, עפ”י שיטת כמה הפסוקים (מחנה אפרים הל’ גזילה סי’ י”א, פלפולא חריפתא על הרא”ש הנ”ל, פני משה על הירושלמי הנ”ל, ועיין שו”ת חוות יאיר סי’ קנ”א ושו”ת שואל ומשיב תליתאי ח”ב סי’ קמ”ו ועוד) שכתבו דבהפסד רווח “ודאי” – הוי גרמי וחייב גם לדעת הרא”ש (וכדמצינו לענין שכירות פועלים), אלא דמסתימת פוסקים אלו עצמם נראה דבכל השכרת דירה גם אם נראה שיש שוכר פוטנציאלי עדיין שכיחא שהעיסקה לא תסגר בסוף, וממילא אינו רווח ודאי, ומה גם דשלמים וכן רבים פליגי עלייהו גם מעיקרא, ואכמ”ל.

שוכר שמנוע מלהשתמש במושכר מחמת אונס (באונס פרטי)

כמובן שבנ”ד היה דבר נאה ומתקבל על דעת לדון בענין אומדנא דמוכח אי מהניא לבטל שכירות, דהרי פשיטא דהכא איכא אומדנא בלבו ובלב כל אדם שאדם המתגורר בחו”ל לא שכר דירה בארץ ישראל בתקופת הנופש אלא על דעת ששדה התעופה פתוח לכניסת בני חו”ל בתקופה זו, משא”כ אם לפתע פתאום נסגר, על דעת כן לא שכר את הדירה. אלא דהגדרים בזה אינם פשוטים, דגם אי נימא דמועיל אומדנא בשכירות בתים, יש בזה כמה פלוגתי דרבותא מחמת הסברא דשכירות היא כמכר ליומיה (עפ”י ב”מ דף נ”ו ע”ב, דהא דמסקינן בע”ז דף ט”ו ע”א דשכירות לא קניא, כתב הרשב”א דהכוונה היא דביתו וקנין כספו לא מקרי, אבל מ”מ קנויה היא לו להשתמש בה כל ימי שכירותה) וממילא נסתפחה שדהו (עכ”פ בגוונא שכבר התחיל תקופת השכירות בעת חלות האונס), ונחזה אנן בקצ”ר אמיץ מעט מדברי הפוסקים בנושאים דומים.

והנה  נחלקו הראשונים כמלאכים ז”ל בגוונא דאירע אונס באפשרות לממש את השכירות (“נפל הבית” – ובהמשך נדון במה שיש לחלק בזה בין הנ”ד לדין בית שנפל) כיצד נוטה מידת הדי”ן לענין תשלום דמי השכירות (באותם ימים שלא נהנה מהבית), דדעת רוב הראשונים כמלאכים ז”ל (הרמב”ם פ”ה מהל’ שכירות הל’ ה’, הרא”ש במציעא סי’ ל”ה, הרמב”ן במציעא דף ק”ג ע”א, שו”ת הרשב”א ח”ג סי’ ד’, והמרדכי שנזכיר להלן, ועוד) דהשוכר פטור מתשלום החל מהנפילה ואילך (ונקט המרדכי שם והרמ”א חו”מ סי’ שי”ב סע’ י”ז ושאר אחרונים, דלסברא זו ה”ה לבית שנשרף, והיינו דהפטור דנפילת הבית אינו מפני שהיה ריעותא וחיסרון בבית עצמו מעיקרא אלא מפני שסוף סוף אין כאן בית וכדלקמיה), ואילו דעת רבו של הריטב”א שם במציעא דף ק”ג והר”ש משאנץ ז”ל בתשובות מיימוניות משפטים סי’ כ”ז דמסתברא דהשוכר חייב לשלם על כל התקופה.

[ובביאור סברת הדבר, הר”ש משאנץ ס”ל דשכירות דמיא לקנין לזמן, וכדמצינו דשכירות ליומיה ממכר הוא. וכיון שכבר חתמו שטר או נתן כסף חל קנין השכירות ועתה נסתפחה שדהו, דמזלו של השוכר גרם. ודעה הראשונה הנ”ל דפליג, כבר פירשו בנתיבות סי’ שי”ב סקי”ג ובמחנ”א הל’ שכירות סי’ ג’ ועוד, דס”ל דבשכירות בתים ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף, וכן מפורש ביני שיטי בשו”ת הרשב”א ח”א סי’ אלף כ”ח, אלא דביאור זה יתכן דאינו עולה יפה עם אורחיה דמרן הב”י בחו”מ סי’ שי”ג שתמה על הרמב”ם בטעם ההוראה דהמשכיר זוכה באבידה שבחצר המושכר ועיי”ש בט”ז והש”ך ואכמ”ל. והחזו”א ב”ק סי’ כ”ג פירש את הסברא לדעה הראשונה הנ”ל לגבי נפל הבית, דגם אי נימא דשכירות הוי קנין הקרקע לזמן מ”מ כיון שנפל הבית הרי שאין כאן מכר על אותם הימים מנפילה ואילך אפי’ שהיה בגדר נולד, וא”נ איכא אומדנא כתנאי שעל דעת כן לא הסכים לשכירות מזמן הנפילה ואילך.]

ומרן השו”ע בחו”מ סי’ שי”ב סע’ י”ז הכריע כדעה ראשונה, דפטור מלשלם, ואף אם כבר שילם המשכיר צריך להחזיר דמי השכירות (וידועה שיטת מרן היבי”א, דאין אומרים קי”ל נגד מרן, ובפרט הכא בענין זה דכתב במנחת פתים סי’ שי”ב לדייק מלשון הר”ש משאנץ דלא הכריע בזה בתורת ודאי, וגם בשו”ת מהרי”א הלוי ח”ב סי’ ה”ן כתב דאין לומר קי”ל כהר”ש משאנץ בדין זה עיי”ש, אם כי אמבוהא דרבנן נקטו בהאי דינא דבית שנפל או נשרף דאם כבר שילם אין להוציא מן המחוזק ומהם שו”ת הראנ”ח סי’ ה’, ושו”ת בית פני משה בנבנשט ח”א סי’ ל”ב, ושו”ת בית דוד מסאלוניקי חחו”מ סי’ קמ”א, ושו”ת דבר משה ישראל ח”ב חחו”מ סי’ פ”ח, ושו”ת אדמת קודש חו”מ סי’ ס”ז, ושו”ת מור ואהלות חו”מ סי’ ל’, ועוד, ואכמ”ל. ומיהו אנן בדידן דאין אומרים קי”ל נגד מרן).

ואף לר”ש משאנץ הנ”ל והסוברים דכאשר הבית נפל, השוכר חייב, כתב הסמ”ע לבאר בדעתם, דמאי דס”ל לחייב את השוכר אף מכאן ולהבא בגוונא דנשרף (או נפל) הבית, הוא משום דאין לשוכר מה להחזיר למשכיר, משא”כ אם יש לו מה להחזיר (כגון לגבי חמור מושכר שמת, דמצינו שהשוכר יכול לחזור בו, והיינו שעכ”פ יכול להחזיר הנבילה כמו שפירש בשו”ת חת”ס חו”מ סי’ קס”א בדעת הר”ש משאנץ עפ”י הסמ”ע הנ”ל), והרי הכא בנ”ד שיכול השוכר להחזיר את הדירה למשכיר, י”ל דאף לשיטת הר”ש משאנץ הנ”ל יכול השוכר לעשות כן ואינו מחוייב להמשיך בשכירות כיון שהוא אנוס.

אלא דבעיקר ההשוואה בין הנ”ד לדין בית שנפל, כמובן דיש לחלק טובא, דשם מיירי דהאונס הוא בחפצא של השכירות, דבית שכר ואין כאן בית (ובפרט לסברא שכתב החזו”א הנ”ל), ולא מצד הגברא של השוכר שלא יכול לבוא לבית, וא”כ י”ל דבנ”ד יוכל המשכיר לטעון הרי הבית לפניך (וע”ע בהמשך מילתין אודות טענה זו בדברי הש”ך והמחנ”א וכו’). ולפום ריהטא היה אפשר לדמות למחלוקת הראשונים בדין שוכר שמת בתוך תקופת השכירות, אם גובים מהירושה את המשך דמי השכירות או שאין כבר חיוב שכירות כיון שלא יכול להנות מהבית, דהנה במרדכי בב”מ סי’ שמ”ה מייתי תשובת מהר”ם מרוטנבורג דבכה”ג שמת השוכר שוב אין חיוב שכירות מזמן המיתה ואילך. ואילו בשו”ת הרשב”א ח”א סי’ אלף כ”ח כתב בשם הראב”ד, דיש לחייב את היורשין בתשלום השכירות עד סיום התקופה, דנהי דקיי”ל ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף, מ”מ חל על השוכר מצדו חיוב להמשיך בעסק שכירותו עד סוף הזמן שסוכם ביניהם (בביאור סברא זו איזה חיוב חל כאן, יש להרחיב את היריעה, והב”ט היטב היטב הב”ט בשו”ת הרשב”א ח”ב סי’ שכ”ח בענין החיוב כאשר מת השוכר, וז”ל: “גם אם באו בטענה, שישנה לשכירות מתחלה ועד סוף, וכל יום ויום מתחייב כנגד אותו יום, וכמו שאמרו בפ”ק דע”ז, גבי מקום שמעמידן ע”ז, או אפילו בע”ז עצמה, בהאי קני במכוש אחרון וכו’. וכן בקדושין, ובבא מציעא, פרק איזהו נשך, ובשאר מקומות. אפילו כן, אין טעם בזה כלום. דמכל מקום, אין השוכר רשאי לצאת בכל יום ויום, ולחשב עמו לשעות. אלא מחוייב הוא, שלא להניח לפני זה, עד זמנו. ואפילו באומר לו: טרח והבא דיורין אחרים, לאו כל כמיניה. דאדרבה, במשכיר סתם שנה שנה, אין השוכר רשאי להניח לו ביתו, אלא אם כן הודיעו תחלה וכו’.” עכ”ל. ומשמע מקופיא דהוא מתקנת חכמים בכלל חיוב ההודעה, שחייבו לשוכר לעמוד בהתחייבות זמן שכירותו. אך בקובץ שיעורים ב”ב סי’ שפ”ב לגבי הסתירה בין תשובות הרשב”א וכו’ כתב בזה דהוא מן הדין, דנהי דהחיוב תשלום חל בפועל בכל יום ויום מ”מ מעיקרא חל שיעבוד בנכסי השוכר מכח “סיבת” החיוב שהיא הקציצה עיי”ש, ועיין קונטרס הספיקות כלל ז’ אות ה’ ואכמ”ל. ועכ”פ בדין בית שנפל לא שייך להאי חיובא, דהתם השוכר לא מספק לו בית וממילא פטור מתשלום). והובאה פלוגתתם ביתה יוסף סוס”י שי”ב, ועל המפה בחו”מ סי’ של”ד סע’ א’, ועיי”ש מש”כ הש”ך סק”ב ובנתיה”מ סי’ של”ה סק”א ושאר אחרונים.

]ובשו”ת גלי הים סי’ ל”ח כתב שאף מהר”מ והרמ”א לא כתבו שהשוכר פטור כי אם לגבי שוכר שמת, יען כי שכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, אם כן עדיין לא נשתעבדו נכסי השוכר קודם שמת, ולכן הוא דאין היורשים חייבים לשלם מנכסיו לאחר שמת, משא”כ לגבי כל שאר סוגי האונסים שאירעו לשוכר אשר מחמתם לא יוכל לדור במושכר, מודו בזה כו”ע שהשוכר חייב לשלם, עיי”ש. ברם מסתימת שאר האחרונים יש משמעות שלא הבינו כן, וי”ל. ובשו”ת לב מבין בירדוגו חו”מ סי’ רי”ז נקט דאם לקחו את השוכר למאסר, פטור מתשלום השכירות מכאן ואילך, ובתנאי שתיכף ומיד החזיר את המפתחות וביטל את השכירות, עיי”ש. וע”ע בהמשך מילתין.]

איברא דלא דבר ריק הוא לומר (כמצדד צד בעלמא) דבנ”ד דמי טפי לדין בית שנפל, מאשר לדין שוכר שמת (אפי’ בלי להגיע לעצם הסברא של מכת מדינה, דבזה נעסוק בהמשך בעהי”ת), והוא מפני שניתן להגדיר שגזירת מדינת ישראל שאין כניסה למי שאינו אזרח ישראל אינה מניעה בגברא של בני חו”ל (שהרי מדינת ישראל אינם יכולים לחוקק על גברא שאינו אזרח ישראל) אלא היא מניעה ב”מיקום” – שבכל ארץ ישראל אין כניסה לבני חו”ל (דהוי כנבנתה חומה מסביב כל הארץ, דמה לי חומת אבנים מה לי חומת שומרי משמרת הגבול בשדה התעופה), ויתכן לומר שכל דבר שנוגע ל”מיקום” אינו מילתא אחרינא אלא הוא חלק ממהות הבית המושכר עצמו, דהרי מי שמשכיר דירה לחבירו בחזקת שהיא בקומת קרקע (נגישות קלה) ומתברר שהיא ממוקמת בקומה שלושים (ואין מעלית – קרי נגישות קשה מאוד) הוי מקח טעות דהרי זו חפצא אחרת של בית לגמרי ואינו הבית ששכר כלל (אע”פ שבקירות הבית עצמו אין שינוי כלל, וכל שינוי הוא רק אם הדירה ממוקמת במקום נגיש אי לאו), ולכן לשיטת הרמב”ם והרא”ש והרמב”ן ודעימייהו הנ”ל לגבי בית שנפל הכי נמי לענין בית הנהפך להיות בקומת שלושים יש לצדד דדמי לבית שנפל כיון שאי אפשר להשתמש בה, והכי נמי כאשר שכר בית בארץ ישראל ובאו הממשלה (אף מבלי להכנסת לדין “מכת מדינה”) וסגרו את הכניסה “לגבולות” ארץ ישראל הרי שזה כדין שינוי ב”מיקום” שמשנה את מהות המושכר עצמו שכבר אינו אותו מושכר כלל (כלפי בני חו”ל מיהא). וא”כ שפיר יתכן דיש להשוות נידון דנן לדין בית שנפל או נשרף, דמרן השו”ע הכריע כדעת הראשונים שפוטרים את השוכר מתשלום (מטעם אומדנא כנ”ל בשם החזו”א, ואה”נ דאם הוא מטעמי אחרינא יש לצדד לחלק ודו”ק).

ומצינו בשו”ת הרשב”א הנ”ל ח”ב סי’ שכ”ח שכתב (בענין החיוב לשוכר שמת) וז”ל: “הגע עצמך, אילו הלך לו למקום אחר, לעכבו נהר, או ששמו לו מארבים בדרך, ולא בא ולא גר שם כל אותו הזמן, או מקצתו, היטעון טענת אונס זה. ואם אתה אומר כן, אפי’ הלך לשבות אצל בתו, ויעצרנו הגשם יום או יומיים, יפחות משכירותו שכר אותו יום, שהרי הפסיקו נהר או עכבו הגשם. ודברים אלו, בטלים הן מתוכן. וכל שכן זה, שנתחייב לו בשכירותו בקנין”. עכ”ל. והנה “עכבו נהר” או “מארבים בדרך” י”ל דדמי לנידון דנן [אלא דשם בשו”ת הרשב”א מדגיש להדיא דכבר התחיל לגור בבית ורק אח”כ אירע האונס, ומשמע שם דאם האונס החל לפני שהשתמש בבית, אין הדין כן, וכפי שכבר הקדמנו – אדברה נא בענין חילוק זה בהמשך מילתין, וגם בחילוק בין אונס דיחיד (כמארבים בדרך) לאונס דרבים].

וצאינה וראינה לראש”ל מוהר”ר נסים חיים משה מזרחי זלה”ה בשו”ת אדמת קודש ח”א חו”מ סי’ ס”ז שדן בענין שכונה בירושלים שהמושל הישמעאלי ציווה לגרש את היהודים משם, האם השוכרים צריכים לשלם עד סוף תקופת השכירות (ואם כבר שילמו, אם המשכיר צריך להחזיר את נותר הכסף מהגירוש ואילך), וכתב לדון שם אם דומה למחלוקת הראשונים כמלאכים ז”ל בדין בית שנפל, או דילמא יכול המשכיר לטעון הרי המושכר לפניך, והביא משו”ת פני משה בנבנשית ח”ב סי’ ל”ב שכתב לדמות למש”כ הרמב”ם בפ”ה מה’ שכירות דהשוכר את הבהמה ונלקחה לעבודת המלך אף על פי שאין סופה לחזור הרי המשכיר אומר לשוכר הרי שלך לפניך וחייב ליתן שכרו משלם, ועוד האריך הרב אדמת קודש דכן נראה מדברי רבותינו בעלי התוס’ בערכין דף כ”א בד”ה אף על פי שחלטו, דשייך טענת הרי שלך לפניך אף בשכירות בתים, ותמ”ה תמ”ה קרא על מה שכתב המבי”ט בתשובה ח”א סי’ מ’ אודות גויים אלימים שהוציא את השוכר מהבית כדי לדור בה במקומו, דהשיב דצריך המשכיר להחזיר השכירות דלאחר האונס יען כי דומה לנפל הבית שפסק מרן דחייב המשכיר להחזיר השכירות דלאחר נפילה, ואינו דומה למה שכתב הרמב”ם בהשוכר את החמור ונאחז באנגרייא שיכול המשכיר לטעון הרי שלך לפניך, דשאני חמור דנתפס מחמת השוכר ע”י הליכתו ולכן נחשב שמזלו דשוכר גרם משא”כ בבית לא שייך האי טעמא דהבתים במקומן עומדות ובין שהיתה שכורה ובין שהיתה ביד הבעלים היתה נאחזת בסבך האנגרייא, עיי”ש. [ושוב כתב שם הרב אדמת קודש לדון מצד “מכת מדינה”, כיון דרוב רחוב של היהודים נגרשו מהבתים עפ”י גזרת המושל, ואם מכת מדינה היא א”כ הוי פסידא דהמשכיר, ואולם כיון דרק באותו רחוב גורשו היהודים, ולא מרוב העיר, מילתא תליא במח’ רש”י ורמב”ם אי מקרי מכת מדינה עיי”ש. ובעזר ממרום בהמשך מילתין נעבור לפני התיב”ה לדון בדין ד”מכת במדינה” בנידון דנן].

וע”ע למוהר”ר יוסף חזן זלה”ה בשו”ת חקרי לב מהדו”ב כרך ג’ סוף סי’ ס”ז, דמסיק כדברי המבי”ט הנ”ל, דלא אמרינן הרי שלך לפניך בכה”ג, דלא כהרב פני משה הנ”ל. עיי”ש.

ובשו”ת חינוך בית יהודה סי’ ק’ מסיק דאף לדעת מהר”ם טיקטין ז”ל טענת “הרי שלך לפניך” בשכירות הבית שייכת רק בגוונא שאפשר על צד הדוחק להשתמש במושכר וכגון בזמן מגיפה וכדומה שיש שלוקחים סיכון להישאר ומסגרים בבתים וכו’, משא”כ אם לא שכיחא כלל להשתמש כגון בעת מלחמה שכולם בלי יוצא מן הכלל בורחים מן העיר, לכו”ע לא שייך בזה “הרי שלך לפניך” אע”פ שהבית עומד על תילו, עיי”ש, והיינו דמניעה גמורה אף כי חיצונית למבנה חשיבא חיסרון בגוף הבית כדוגמת נשרף, ואיכא לעיוני לפי סברתו ז”ל כיצד נוטה מידת הדין בנ”ד דכלפי בני חו”ל לא שייך כלל וכלל להשתמש במושכר, אבל מאידך רבבות אלפי תושבי ישראל יכולים שפיר להשתמש, האם בכה”ג נחשב כלפי בני חו”ל כחיסרון בחפצא של הבית דמפיק מינה טענת “הרי שלך לפניך” אף למהר”ם טיקטין, אי לאו. וממה שהדגיש שם דאף אלו שאינם בני ברית בורחים מפני המלחמה, משמע דאונס גמור כלפי כל היהודים עדיין שייך לגביו טענת “הרי שלך לפניך”, והכי נמי בנ”ד, לדעת מהר”ם טיקטין מיהא.

אונס שהתרחש טרם תחילת תקופת השכירות, אחרי חתימת חוזה

והסכת ושמע מה שיש לציין עוד בזה לטובת השוכר, דכל אותם מחלוקות שהזכרנו לעיל (בדין בית שנפל, ובדין שוכר שמת, וכו’), הכל היינו בגוונא שכבר החלה תקופת השכירות ואז החל האונס, דאז יש לדון אי חשיב דנסתפחה שדהו אי לאו, משא”כ בנ”ד שהתברר שאי אפשר לעלות ארצה עוד לפני שהתחיל תקופת השכירות, אע”פ שחתם על חוזה שכירות, עדיין לא חלה הבעלות על הבית, וממילא הרי זה ככל מקח שנפל בו מום לפני שזכה בו, שהמקח מבוטל ועומד דאיכא אומדנא דמוכח דעל דעת כן לא סגר את העיסקה, והם דברים שבלב כל אדם דקיי”ל דמהני לבטל אפי’ קנין גמור (ראה נא אריכות בזה בספרי הדל שושנת העמקים על חו”ק שורש ג’), הואיל וכל בר דעת מבין שאדם לא היה שוכר דירה לתקופה של שבוע בארץ ישראל אילו היה יודע שלפני תחילת אותה תקופה ייאסר על בני חו”ל לנסוע לארץ ישראל. והדברים מפורשים בחי’ הריטב”א במציעא דף ק”ג ע”א, דגם רבו הנ”ל שסובר שכאשר נפל הבית השוכר בכל זאת צריך לשלם, היינו דוקא אם נפל הבית אחרי שהחלה תקופת השכירות, משא”כ אם נפל הבית לפני כן, כיון שעדיין לא חלה השכירות יכול השוכר לבטלה מחמת האונס. עיי”ש. ולענ”ד כן משמע גם מבין ריסי עיניו הטהרות של הרשב”א ז”ל בתשובתו בח”ב סי’ שכ”ח עיי”ש היטב.

ולכאו’ יש ללמוד מדברי הריטב”א הנ”ל, דגם מצד חובת ההודעה (שהזכרנו בתחילת דברינו, שיש חובה מתקנת חכמים על השוכר להודיע זמן רב מראש למשכיר על ביטול השכירות, באופן שיספיק להביא שוכר אחר, והבאנו דברות מרן השו”ע דאם לא הקדים להודיע מראש צריך להמשיך לשלם עד שיעבור הזמן הנצרך לענין זה), אין כאן חיוב (כלומר אמנם בוודאי דעליו להודיע מיד כאשר אירע לו האונס, מ”מ לא צריך לשלם עוד שלושים יום וכיו”ב, אלא סגי במה שהודיע מיד), מחמת שביטול השכירות הוא מחמת אונס ולא מרצון.

אלא דמקום יש בראש לחלק בין הנידון דבית שנפל ונשרף, לשאר ענייני אונס, דאפשר דדוקא לגבי אונס של בית שנפל או נשרף, אין חובת ההודעה בכה”ג, והיינו טעמא דכיון שלא תלוי בשוכר (שלא תלוי במזלו טרם חלות תקופת השכירות) וגם המשכיר לא ממציא לו מושכר כי הרי הבית נפל, ממילא אין לשוכר מקום לתביעה על הודעה, שהרי אין על מה לתבוע, וגם בלא”ה לא יכול להשכיר לאחרים, משא”כ לגבי כל אונס אחר (כגון שוכר שנפטר), אפשר דכיון דמחמת חתימת שטר השכירות שמר המשכיר אמונים לשוכר ולא הביא שוכר אחר, אע”פ שעדיין לא חלה תקופת השכירות, הרי זה בכלל תקנת חז”ל שצריך השוכר להודיע על הביטול בהקדם מספיק שיוכל המשכיר להספיק להשכיר לאחרים שאין להם אונס, וכיון שלא הודיע (אע”פ שהיה אנוס בכך כי הוא בעצמו לא ידע) חל עליו חובת תשלום עד סוף הזמן הנצרך להביא שוכר אחר (וכנ”ל). [ובכן בהמשך אדו”ן ואובי”ן לענין אונס דמכת מדינה, ובענין מש”כ בשו”ת מהר”ם מרוטנבורג]. ומיהו ברור הדבר שאין “הכרח” לחלק בזה, די”ל דכיון דסוף סוף אינו תלוי במזל של השוכר (לפני זמן חלות תקופת השכירות), והוא אונס גמור, אין עליו שום חובה, דלא חייבוהו חז”ל במקום אונס (ועכ”פ חייבוהו רק להודיע מעת התחדשות האונס ולא חייבוהו בממון על מה שלא הודיע זמן רב מראש שהרי הוא אנוס גם לגבי פרט זה), ובפרט לפי המבואר לעיל דחיוב ההודעה היא חידוש מתקנת חכמים ולא דין נזיקין “בעצם” מאחר ואין כאן אלא גרמא דמניעת רווח.

ובכן הנה הגאון מהר”ש קלוגר זלה”ה בחכמת שלמה חו”מ סי’ של”ד כתב, דאף לסוברים לחייב את היורשים בנידון של שוכר שמת, לא כתבו כן אלא דוקא אם כבר דר בבית שעה אחת, אבל אם עדיין לא דר בו כלל, אפי’ שכבר שילם מראש דמי השכירות, צריך המשכיר להחזיר את הכסף ליורשים. עיי”ש. והובאו דבריו בשו”ת יביע אומר ח”ט חחו”מ סי’ י”א (ורצה ללמוד מזה לדין שוכר אולם שמחות, ונפטר אבי החתן באופן שהיו צריכים לדחות את החתונה ולעשות באולם אחר, האם מחוייבים בתשלום האולם אי לאו), והעלה שם כתב דמ”מ מסתימת דברי תשובת הרשב”א הנ”ל (ח”ב סי’ שכ”ח) לא משמע הכי, ושכ”כ בספר דברי משפט, ולכן כתב שם לפשר בין הצדדים, עם עדיפות לצד המוחזק בממון, עיי”ש.

שוכר שמנוע מלהשתמש במושכר מחמת “מכת מדינה”

ועוד יאמר נא ישראל לפטור את השוכר בזה. דהנה כל האמור לעיל, היינו לגבי אונסא בעלמא, ואולם בנידון דנן האונס הוא כללי לכל אזרחי חו”ל שרוצים להגיע ארצה, מפני גזירת המלכות שחוששים לחדירת זנים חדשים של מגיפת הקורונה, וא”כ הוי לכאו’ כדין “מכת מדינה”, דמבואר בגמ’ בבא מציעא דף ק”ג ע”ב (ובשו”ע חו”מ סי’ שכ”א סע’ א’) דמכת מדינה אינו כאונס דיחיד, דלא שייך בזה טענה דתלוי במזל השוכר (וכיו”ב) כיון שהיא מכת הכלל, ואף הר”ש משאנץ שהבאנו לעיל בשמו דאם נשרף הבית בכל זאת השוכר חייב לשלם, איהו גופיה כתב (באותה תשובה שם בתשובות מיימוניות) דאם נשרפה העיר הוי מכת מדינה והשוכר פטור מלשלם, והובאו דבריו במפה בחו”מ סי’ שי”ב סע’ י”ז. ואע”ג דבנ”ד האונס אינו כלפי “כל העולם” אלא רק כלפי אזרחי חו”ל, סוף סוף לא שייך בזה טענת “מזלו של השוכר גרם” וכדין עיר שנשרפה.

ונהי דנתבאר מתוך דברי הגמ’ במציעא הנ”ל (ובשו”ע סי’ שכ”ב) דב”מכת מדינה” צריך עכ”פ שיהיה האונס ב”רוב” השדות או “רוב” העיר וכיו”ב, התם היינו טעמא משום דאם לא נשרף כי אם מיעוט עדיין הדבר תלוי במזל של השוכר שהוא מן המיעוט ולא מהרוב, משא”כ בנ”ד שאיסור הכניסה לגבולות ארץ ישראל חל על כל אזרחי חו”ל (פרט לאחד מעיר ושנים ממשפחה שמקבלים מהממשלה אישור “הומניטרי” מסיבות מוגבלות מאוד), שוב לאו במזליה תליא מילתא והדר דינא דהוי כעיר שנשרפה רובה. וזיל קרי בשו”ת זקן אהרן וולקין ח”ב סי’ קמ”ג, דהא דבעינן שיהיה “רוב” האנשים כדי שיהיה נחשב כמכת מדינה, היינו רוב האנשים ששייכים לאותה גזירה, ואין צריך שיהיה רוב האוכלוסיה, עיי”ש, והכי נמי בנ”ד ששייך האונס לרוב אזרחי חו”ל אשר אצלם קיימת הגזירה.

ואולם עדיין יש לדון אם שייך בנ”ד פטור מדין מכת מדינה. דהנה כל המקרים שבגמ’ ובראשונים אודות הפטור דמכת מדינה, היינו בגוונא דסוף סוף החיסרון הוא בחפץ של השכירות, דאזי מועילה המציאות ד”מכת מדינה” כדי להסיר את הטענת ש”מזלו של השוכר” הוא זה שגרם את החיסרון בחפצא, דממילא נמצא שהמוצר המושכר אינו ראוי כשלעצמו, ולכן רשאי השוכר לבטל את ההסכם כיון שלא על מוצר כזה נתכוין [ומהאי טעמא נמי לא נאמר כלפי שכירות בתים מה שכתב הסמ”ע סי’ של”ד סק”ו בדעת מהר”מ לענין שכירות פועלים, שכתב דכיון שמכת מדינה לא תלויה במזל של אף אחד ממילא המשכיר והשוכר צריכים להתחלק בהפסדים (ודלא כהרמ”א והש”ך שם), לא כן בבית שנפל או נשרף וכדומה דאין כאן מושכר וממילא אין שכירות ולפיכך השוכר לא אמור לשלם מאומה מכאן ואילך, כל עוד שהעדר המושכר אינו מחמת מזלו אע”פ שגם אינו מחמת מזל בעל דינו]. משא”כ בנידון דנן שאין בבית שום חיסרון, וראויה היא למגורים ולכל צורך, אלא שיש אונס לכל אזרחי חו”ל שלא יכולים לבוא ארצה מחמת גזירת המלכות, ממילא איכא למימר דמאי איכפת לן שהוא אנוס ומאי איכפת לן שלא מזלו גרם למצב הזה, הרי סוף סוף התחייב בכסף או בשטר על שכירות, והבית הוא ראוי ומזומן לשימושים של השכירות.

ובכן נחלקו בכעין זה האחרונים חביבים, בענין תשלום שכירות בזמן שפרצה מגיפה בעיר ורוב האנשים בורחים מן המקום מחשש התדבקות, דדעת מהר”ם טיקטין (תשובתו נדפסה בש”ס וילנא אחרי תוספתא מסכת עדויות) והמחנה אפרים הל’ שכירות סי’ ז’ ועוד, דיכול המשכיר לטעון הרי הבית לפניך, כלומר שהבית עצמו ראוי לשימוש (כיון שהמגיפה איננה חיסרון בגוף הבית) וממילא השכירות במקומה עומדת. ולעמותם, הש”ך סי’ של”ד סק”ג הניח את דברי מהר”מ טיקטין בצ”ע לדינא, דמסתברא ליה להש”ך דכל שהאונס של השוכר הוא מחמת מכת מדינא, פטור מלשלם, וכן דעת הנתיבות סי’ שי”ב סקי”ג כמו שדייק ממנו במנחת פתים סי’ שכ”א ס”א.

ובדומה לזה מצינו נמי דנחלקו הגאונים מהרש”ך ומהראנ”ח, דכתב בשו”ת מהרש”ך ח”ב סי’ קצ”ח, ובדומה לזה בשו”ת ר”ח כהן חו”מ סי’ י”ט ועוד, דמי ששכר חנות לצורך מכירת סחורה מסויימת (ומיירי אף בגוונא שהשכיר סתם, שלא התנה השוכר שלצורך סחורה זו הוא משכיר) ואח”כ גזר המלך לאסור את מכירה הסחורה הזו, דהעלה מהרש”ך דחשיב מכת מדינה וההפסד הוא של המשכיר, למרות שהחנות עדיין ראויה למכירת סחרות אחרות עיי”ש. ופליג עלייהו בשו”ת מהראנ”ח ח”א סי’ ל”ח ובשו”ת חת”ס חו”מ סי’ קס”א ועוד, דכיון שהחתנות ראויה היא לסחורות אחרות, לא חשיב מכת מדינה בנושא השכירות, עיי”ש. [ומודעת זאת מש”כ בזה שו”ת מהר”ם פדוואה סי’ ט”ל שצריך עכ”פ לבטל השכירות מכאן ולהבא וכו’, ומה שנחלק עליו מור”ם, ואכמ”ל כי אינו נ”מ לנ”ד]. אלא דנידון החנות מגרע גרע טפי מכל הנ”ל, דסוף סוף גם השוכר יכול לעשות בחנות שימושים אחרים, ואינו כהנידון של המגיפה שעליו נחלקו מהר”ם טיקטין והש”ך, שאזי מכת המדינה מפריעה לשוכר להשתמש במושכר בכל שימוש רגיל, וכל הנידון שם היה רק מצד העובדה שהמושכר מצד החפצא ראוי לשימוש.

ועכ”פ לכאו’ בנ”ד לפי שיטת מהר”ם טיקטין והמחנ”א ודעימייהו, יוכל המשכיר לטעון הרי המושכר לפניך. אלא דשוב הדרינן למאי דכתיבנן לעיל, די”ל דאיסור כניסת אזרחי חו”ל לארץ ישראל, הוא בגדר חיסרון ב”מקום”, דיש מכת מדינה על כל ארץ ישראל שאין בה אפשרות גישה לאזרחי חו”ל, דכלפיהם הוי כאילו פרצה שריפה ח”ו סביב לכל הבתים בארץ, והרי זה קצת כחיסרון בחפצא של השכירות (שהסכם השכירות לא היה על בית כזה שהוא ממוקם במקום שאין אליו גישה). [וקרוב לומר דנ”ד דמי קצת למה שכתב בשו”ת מהרש”ם ח”ד סי’ ק”ח, דמי ששכר חנות ואח”כ באה פקודת המלך לתקן החומה אשר בו החנות והעמידו עצי הבנין סמוך לפתח החנות ולא הניחו לכנוס לשם רק דרך משעול צר וכו’, ומסיק שם דחשיב מכת מדינה עיי”ש, ויש לחלק]. אלא דכאמור לעיל, סברא זו איננה מוכרחת. ומה גם שאפשר לומר, דמהר”ם טיקטין הנ”ל וסייעתו בעל כרחין דלא שמיע להו כלומר לא סבירא להו כהאי חלוקא דנן, דהרי גם לענין מגיפה היה אפשר לטעון דהוי חיסרון בבית עצמו שהוא ממוקם בעיר שיש בה מגיפה (אם כי כמובן לא דמיא לגמרי, דכשיש מגיפה עכ”פ שייך להכנס לבית ולעשות בו שימושים, ושייך טפי טענת הרי הבית לפניך, משא”כ בנ”ד ששומרי הגבלות מטעם המלכות לא נותנים כל אפשרות להכנס, ויש לצדד לכאן ולכאן).

ולכל הדברות ולכל האמירות, סוף סוף בנ”ד כיון שהשוכר עדיין לא שילם, יוכל לטעון קי”ל כהש”ך הנ”ל וסייעתו סייעתא דשמיא ז”ל.

עוד רגע אדבר דהנה בהאי דינא דברחו מפני המגיפה, מצינו חידוש רב בדברי חד מקאי, שו”ת מהר”ם מרוטונבורג דפוס פראג סי’ שפ”ח (ותשובה זו מופיעה כצלמה וכדמותה גם בשו”ת שבריש ספר הראב”ן סי’ צ”ח), שכתב וז”ל: “דין על ראובן ששכר בית משמעון לב’ שנים, והקדים ונתן לו השכר של ב’ שנים, ובתוך אותן ב’ שנים ברחו היהודים מן העיר מפני פיקוח נפשם, וברח גם הוא והניח הבית ריקם, ואח”כ חזרו, וגם הוא חזר, ורוצה שישלם לו שמעון מה שהיה חוץ מביתו, ושמעון משיב ביתי היה לפניך ואתה [ברחת] ואיני משלם לך. נראה בעיני טענת ראובן טענה ברורה, לפי שמכת מדינה היא, אעפ”כ יחלוקו ההפסד שמעון ינכה לראובן חצי מה ששהה חוץ מביתו ושאר חציו ישלם לו, לפי ששמא יהודי אחר שלא נגזר עליו היה שוכר הבית שהרי מיעוט הקהל נשאר ולא הי’ נפסד כלום [וכיון] דאיכא לספוקי יחלוקו.” עכ”ל. והיינו שלמרות שכתב להדיא דנחשב “מכת מדינה”, פסק דיחלוקו (עכ”פ היכא דהשוכר שילם מראש לשנתיים ימים, כך שהמשכיר היה מוחזק בממון), משום שביטל כיסו של המשכיר במה שיש צד ספק שהיה יכול להזכיר לכאלו שנשארו בעיר. והדברים תלויים קצת בהגדרות השונות שנאמרו לעיל אודות קושייתו של הרב שער משפט על מה שכתב הרא”ש דהנועל דלת של בית חבירו פטור. ולפ”ז י”ל לפום ריהטא, דהוא הדין והוא הטעם נמי בנ”ד, דנהי דבנ”ד אין המשכיר מוחזק בממון, סוף סוף איכא ספיקא דשמא היה יכול להזכיר לאחרים.

אלא דבעיקר דברות מהר”מ אלו, צאינה וראינה בקצוה”ח סי’ שכ”ב סק”א כי ראו הביא לנו נועם אמריו, וכתב לתמוה, דדינא דיחלוקו בכה”ג לא יובן, דאי מספקא לן שמא היה שוכרו יהודי אחר שלא נגזר עליו א”כ כיון דהמשכיר מוחזק שהרי הקדים שכרו אמאי ינכה החצי מספק. וכתב ליישב, דמהר”מ ס”ל כדעת הגהת אשר”י מציעא פ”ב סי’ ח’ בשם ר”ח, דהיכא דאין הדיין יכול לידע, כגון שעלתה הלכה בתיקו, יחלוקו, משא”כ לדידן דקי”ל כל היכא דקיימא ממונא תיקום ואפילו בספיקא דתיקו א”כ ה”נ אין המשכיר צריך להחזיר כלום עיי”ש. ובלכתך בדרך זו נמצא, דבנידון דנן דהשוכר הוא המוחזק בממון, אין מוציאים בידו, דלא פלטינן מכלל ספק אם המשכיר היה יכול למצוא שוכר אחר. ונהי דבנ”ד כל תושבי ארץ ישראל יכולים להיות שוכרים, ואינו כעיר שהרוב ברחו מפני פיקוח נפש ונשארו רק מיעוט אנשים דאז קשה יותר להשכיר את הדירה, סוף סוף לא פלטינן מכלל ספק וכמו שכתב הרב פלפולא חריפתא ועוד אחרונים דהאפשרות להשיג שוכרים היא תמיד בגדר ספק ולא ודאי, ומה גם דבנ”ד שהשכירות היא לתקופה של שבוע בלבד ובלב שכונת בית וגן המלאה בתושבי חו”ל, ברור מצד המציאות ששכירות זו מתאימה בעיקר לבני חו”ל והם השוכרים הפוטנציאלים העיקריים (ובפרט לגובה סכום השכירות אשר דרוש דרש המשכיר), ואצל שוכרים אלו לכולם יש מניעה להיכנס ארצה, וא”כ בוודאי דחשיב עכ”פ כ”ספק” אם היה יכול להשכיר לאחרים.

ועכ”פ אף לדעת מהר”מ מרוטנבורג (או ראב”ן) הנ”ל דשייך להורות יחלוקו בספק מבטל כיסו של חבירו, ואף לדעת מהר”ם טיקטין ודעימיה דיכול המשכיר לטעון הרי שלך לפניך כאשר המושכר קיים, בנ”ד שכאמור השוכר פרש לפני תחילת תקופת השכירות, דכתב הריטב”א דמועילה פרישתו כאשר עשה כן מטעם אונס שיש בו ממש וכנ”ל ובפרט הכא שהוא אונס דמכת מדינה, לכאו’ לא חלה עליו השכירות וממילא כו”ע מודו דאין חיוב ממון, ולא היה אלא חיוב הודעה על הפרישה זמן מספיק שיוכל להשכיר לאחרים, וזה כבר נתבאר לעיל דאינו ברור כלל ובפרט במקום אונס וכל שכן במקום מכת מדינה, וכיון שהשוכר עדיין לא שילם מידי, קשה מאוד לחייבו לשלם.

מנהג המדינה

וכמדומני שמחמת ה”גלים” הקודמים של מגיפת הקורונה (ואנו כעת בגל ה”רביעי” – טבת תשפ”ב), כבר נוצר מנהג המדינה, שעל שכירות של תקופות קצרות (כגון בתי מלון וצימרים וכדומה) לא משלמים דמי שכירות כאשר ביטול השכירות נוצר מצד שינויי חוקי הממשלה המשתנים שוב ושוב בין לילה מחמת מצב מחלת הקורונה, ומנהג זו נוצר לתועלת המשכירים שלא ימנעו השוכרים מלשכור מחמת האי-וודאות ומהחשש מפני השינויים התמידיים שעברנו בתקופות אלו (וכזכור בתחילת פרוץ המגיפה פסקו אנשים לגמרי לשכור בבתי מלון וצימרים ואולמות וכל שאר השכירויות לתקופות קצרות, ולכן בהמשך הזמן התקבל המנהג שהמשכירים באים לקראת השוכרים מאוד בכל עניינים אלו, ולוקחים על עצמם את מלא הנזק, כדי לעורר מחדש את שוק השכירויות, כל עוד שעדיין קיים בציבור החשש הגדול לשינויים פתאומיים בעקבות מגיפה זו שהולכת וחוזרת שוב ושוב).

מסקנות

וזאת עולה מן המדב”ר לפי מך ערכי וקוצר השגתי (וללא העיון כדקא יאות וגם ללא חיפוש מחיפוש בספרן של צדיקים כדכתבינן בריש מילתין), דבנידון דנן יש לפטור את השוכר מתשלום, ואף אין חיוב לצאת ידי שמים. אלא שאין ללמוד מכאן למקרים אחרים, יען כי בנ”ד היו כמה פרטים לטובת השוכר: שהשוכר לא שילם מראש מידי (אלא שחתם חוזה), ושפרש מהסכם השכירות עוד לפני חלות תקופת השכירות, ושגם הודיע על כך מיד (אלא שלא הודיע זמן מספיק שיכול המשכיר למצוא שוכר אחר), ושהיה אנוס באופן ברור, ושהיתה זו מכת מדינה, ושהיתה השכירות לתקופה קצרה, ושהיתה השכירות בשכונת בית וגן שאצל אזרחי הארץ איננה מבוקשת לתקופת של שבוע בלבד, ושמנהג המדינה בתקופה זו מסייעתו (בניגוד לתקופות רגילות שאז מנהג המדינה הוא להיפך), וככל האמור. וכמובן שדברי אלה אשר שמתי בקרבך בעניי, אינם אלא “בירור דין” בעלמא ולא “פסק דין” יען וביען כי לא נשמעו דברי המזכיר וגם לא נתקבלה בוררות.