מקורות ונימוקים:
שיעבוד הדיירים להוצאות תיקון ליקויים בבית המשותף
במשנה בב”ב דף ז’: איתא, כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר רבן שמעון בן גמליאל אומר לא כל החצרות ראויות לבית שער. מחלוקתם של רבנן ורבן שמעון בן גמליאל מבוארים בגמרא שם, שלדעת רשב”ג חצר הסמוכה לרשות הרבים ראויה לבית שער ושאינה סמוכה לרשות הרבים אינה ראויה לבית שער, ואילו לדעת רבנן זמנין דדחקי בני רשות הרבים ועיילי ואתו.
לעניין הלכה פסק השו”ע חו”מ סימן קס”א סעיף א’ בזה”ל:
בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור, אינו כופהו.
מדברי השו”ע הללו למדים אנו שכל הדברים הנהוגים בקרב הבתים המשותפים, חובת כלל הדיירים להשתתף בתיקון ובהוצאות הבית המשותף, על כן חובת כל דייר להשתתף בתיקון צינור ביוב ראשי של הרכוש המשותף.
מנהג המדינה הוא הקובע מהם ההוצאות שנהוג להוציא על תיקונים והוספות בבית המשותף, כפי שמורה לשון השו”ע שכתב “או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם”. בנידון פתיחת בור ביוב, אין ספק שעל פי מנהג המדינה, כלל הדיירים צריכים להשתתף בו. אכן אף בלא זה, הדבר ברור הוא שהוא חובת כלל הדיירים, הואיל והוא תחת ההגדרה של צורך גדול של כלל הדיירים, וכתב השו”ע שכל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, בני החצר כופין זה את זה לעשותם.
מנהג המדינה בזה הוא כפי הוראות החוק האזרחי בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, שם נקבע כי האחריות לטיפול בסתימות ביוב בבניין משותף מוטלת על וועד הבית והאחריות לתשלום מוטלת על כלל הדיירים. סעיף 58 לחוק קובע כי כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, כולל מערכת הביוב.
שיעבוד כל דייר לאפשר נגישות לפתחי ביקורת של מערכות הבית המשותף
על פי המנהג ישנה גם חובה להשאיר פתחי ביקורת נגישים וגלויים, למטרת אפשרות פתיחת סתימות ובעיות ככל שיווצרו. לפיכך שכן המכסה את פתח הביקורת, מלבד שפעל בצורה שאיננה מותרת וראויה, לוקח בכך אחריות על עצמו שככל שיווצר צורך באיתור פתח הביקורת ופתיחתו, יאלץ לשלם את ההוצאות שנגרמו מכך מכיסו. למעט מקרה בו הסכימו לו השכנים לכסות את פתח הביקורת. לפיכך בנידון המקרה שלפנינו בו לא הסכימו לו השכנים לכסות את בור הביוב, וכפי הנתונים שנכתבו בשאלה, אף מחו בו ואמרו לו שלא לכסות, וודאי שהמכסה לוקח על עצמו את מלוא האחריות על הנזק שיגרם מכיסוי פתח הביקורת.
