מקורות ונימוקים:
המוכר דירה מושכרת הקונה אינו יכול להוציא את השוכר מהדירה
בשולחן ערוך חושן משפט סימן שיב סעיף א’ איתא, המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו, ולוקח צריך להניחו ביד השוכר עד שישלים זמנו. ואם הקדים לו השכר, אפילו לזמן מרובה, אינו יכול להוציאו עד שיכלה זמן כל השכירות שהקדים לו. וביאר הרמ”א דהיינו אפילו לא קצב לו זמן, אפילו הכי מסתמא שכרו נגד מעותיו.
מקור הדברים הם דברי הרא”ש בפרק השואל סימן כ”ד שלמד כך מדברי הירושלמי בבא מציעא שם, טעם הדבר הוא, משום שכאשר משכיר אדם דירה, מוכר הוא בזה את כל שימושי הדירה לתקופת השכירות. הואיל וכך גם כאשר מוכר את הדירה עצמה לא מכר את שימושי הדירה שאין לו.
טעם החילוק בין מקרה בו שילם את דמי השכירות מראש למקרה שלא שילם, אינם אלא כאשר תקופת השכירות לא נקבעה מראש לזמן קצוב, שבמקרה מעין זה התשלום מראש קונה לשוכר את שימושי הדירה לכל הזמן בעבורו שילם.
המוכר דירה מושכרת מי מקבל את דמי השכירות
בנוגע לשאלה מי מקבל את דמי השכירות, ההכרעה בזה תהיה באמצעות הכרעת השאלה האם במכירת הדירה, נמכרו לקונה גם פירות דמי שכירות הדירה, או שנמכרו לדירה זכויות השימוש בדירה רק לאחר תום תקופת השכירות.
שהרי שני אפשרויות מכירה ישנן, האחת, מכירה בה נמכרים הדירה עם פירות השכירות מיד מרגע תשלום מלוא התמורה. השניה, מכירה בה נמכרים פירות השכירות או השימוש בדירה רק לאחר תום תקופת חוזה השכירות, אולם השימוש בדירה ודמי שכירות הדירה בתקופת השכירות נותרים ביד המוכר. השאלה העומדת לפנינו היא האם מכירה זו שערכו הצדדים ביניהם, היא מכירה מהסוג הראשון או מהסוג השני.
התשובה לשאלה זו נראית בנידון זה ברורה לחלוטין, שהרי אף המוכר מסכים כי דמי השכירות הבאים שישלם השוכר יעמדו לרשות הקונה, משמע כי בלא ספק נמכרו אף פירות שכירות הדירה בעת מכירת הדירה, מדוע אם כן לא יעברו דמי השכירות החל מיום תשלום מלוא התמורה, וכי משום שהמוכר הקדים לקבל לידיו את דמי השכירות יפסיד הקונה.
יתר על כן, למרות שבחוזה המכר לא מופיעה התייחסות לדמי השכירות, הואיל וידעו הצדדים כי הדירה מושכרת, וכך גם תישאר לאחר המכירה. מסירת החזקה המופיעה בחוזה המכר שתתבצע עם תשלום מלוא התמורה, [כפי המופיע בכל חוזה מכר], משמעותה בדירה כזאת, כהעברת דמי השכירות מהמוכר לקונה, מרגע תשלום מלוא התמורה.
אף שבדברי הסמ”ע חו”מ סימן שי”ב ס”ק ב’ נראה שהתייחס לנידון דידן והעלה שאין המשכיר צריך להחזיר את דמי השכירות שקיבל לידיו. קושטא דמילתא הוא, כי אין דבריו נוגעים לנידון דידן.
דהנה הסמ”ע שם סימן שי”ב ס”ק ב’ כתב לבאר שבכל מקרה בו השכיר אדם ביתו לזמן קצוב או אפי’ שלא לזמן קצוב, בין אם שילם השוכר דמי השכירות מראש בין אם לא שילם מראש, אין הקונה יכול לפנות את השוכר מהבית. אולם הוסיף הסמ”ע וביאר כי החידוש במקרה שהקדים השוכר ושילם את דמי השכירות למוכר הוא, שלמרות שהמוכר לא יחזיר לקונה את דמי השכירות שקיבל, למרות זאת אין יכול הקונה לפנות את השוכר מהבית, עכת”ד.
מבואר בדבריו שבמקרה בו הקדים השוכר ושילם את דמי השכירות, אין המוכר צריך להעבירם ליד הקונה. בשונה ממקרה בו לא העביר השוכר את דמי השכירות למוכר, שבמקרה זה מיום המכירה יעביר השוכר את דמי השכירות לקונה. כך גם מבואר בדברי ערוך השולחן כאן ס”ק ו’.
אולם הסמ”ע מיירי באופן שלא נקבע בין המוכר לקונה ממתי מקבל את הקונה את החזקה בדירה, לפיכך כאשר קיבל המוכר את דמי השכירות משום שהקדים השוכר ושילם לו את דמי השכירות, אמרינן שלא מכר לקונה את פירות השכירות אלא מתום התקופה עליה שילם כבר השוכר את דמי השכירות. אולם בנידון דידן נקבע כי מסירת החזקה בדירה תהיה כנגד תשלום מלוא התמורה, וכאמור מסירת החזקה היא העברת תשלום דמי שכירות הדירה, לפיכך מרגע תשלום מלוא התמורה, הקונה צריך לקבל את דמי השכירות, למרות שכבר הקדים ושילמם השוכר לידי המוכר.
נוסף על כך נראה, כי אף הסמ”ע לא מיירי אלא בנידון בו התבצעה מכירת הדירה לאחר שהקדים השוכר ושילם את דמי השכירות למוכר. [שהרי לא יעלה על הדעת שלאחר ביצוע המכירה יהיה ביד השוכר להקדים ולשלם את כל דמי השכירות לידי המוכר ובזה להפסיד מהקונה את כל דמי השכירות]. אולם בנידון דידן מיירי שחוזה המכר נעשה לפני שהקדים השוכר ושילם את דמי השכירות לקונה, לפיכך עצם קבלת דמי השכירות לידי המוכר נעשו בכפוף לחוזה המכר שנחתם על ידי הצדדים, במסגרתו נקבע כי דמי השכירות מרגע תשלום מלוא התמורה יעבור לידי הקונה.
לפיכך בנידון השאלה, למרות קבלת המוכר את דמי השכירות כתשלום מראש, אין בכך בכדי להפקיע את זכויות הקונה לקבל את דמי השכירות מיד מרגע העברת מלוא התשלום וקבלת הבעלות על הדירה לידיו, על כן על המוכר להעביר את דמי השכירות לידי הקונה לפי החשבון מיום תשלום מלוא התמורה על הדירה.
