מקורות ונימוקים:
חובת המשכיר להעמיד לשוכר בית ראוי למגורים
מחובותיו של המשכיר להעמיד בית מתוקן וראוי למגורים, ובכלל זה לתקן כל קלקול שנוצר בדירה, כפי שמבואר במשנה בב"מ דף ק"א: המשכיר בית לחברו, המשכיר חייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן. אבל דבר שאינו מעשה אומן – השוכר עושהו.
כן מבואר שם בגמרא, תנו רבנן המשכיר בית לחבירו, משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות, לחזק לו תקרה, לסמוך לו קורה. ופירש רש"י שם, ד"ה לחזק לו תקרה, שהמשכיר חייב לתקן גם דברים שהתקלקלו בתוך זמן תקופת השכירות.
כן כתב הרמב"ם פרק ו' מהלכות שכירות הלכה ג', וכן פסק השו"ע חו"מ סימן שי"ד סעיף א' בזה"ל:
המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול. וכן אם נפחתה המעזיבה והתקרה בד' טפחים, חייב לתקנה; וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות.
אין ספק שתיקון קלקול חדירת מים, הוא עיקר גדול מישיבת הבתים והוא מעשה אומן, ועל כן חובתו של המשכיר לתקן את הדבר, ולאפשר לשוכר בית מתוקן וראוי למגורים, גם בימות הגשמים.
השאלה היא, האם המשכיר חייב לשלם על נזקים שאירעו לרכוש של השוכר, בגין חדירת מים פתאומית לדירת השכירות. באופן שהמשכיר לא פשע בכך שלא תיקן את הקלקול מראש, כיון שלא ידע על קיומו.
מים שחדרו לדירה וגרמו נזק לריהוט השוכר – האם המשכיר חייב בתשלומים
לעניין זה, נראה פשוט שהמשכיר פטור, הואיל ולא הוא הזיק בעצמו או בכוחו, אלא המים הזיקו את רכושו של השוכר, ואין המשכיר אלא 'גרמא' ופטור מדיני אדם, וכיון שהוא גרמא בשוגג, פטור אף מדיני שמים, כפי שמבואר בדברי המאירי ריש פרק הכונס, שגרמא בשוגג פטור אף מדיני שמים.
טעם הדבר שהמשכיר נחשב גרמא ולא מזיק בידיים, הואיל ולא הוא שפך את הגשם על הגג של דירתו, יתר על כן, גם אם המשכיר עצמו היה שופך את המים על הגג של דירתו, ככל שהמים היו מחלחלים ויורדים לאחר זמן, אינו נחשב מזיק בידיים אלא בגרמא, ופטור מדיני אדם.
כפי שמבואר בהדיא בדברי השו"ע והרמ"א חושן משפט סימן קנ"ה סעיף ד' שכתבו בזה"ל:
היו מימי העליון יורדים על התחתון ומזיקין אותו, אם אין שם מעזיבה, בעניין שכששופך מימיו מיד יורדים לתחתון ומזיקים אותו, חייב לסלק היזקו. ואם יש מעזיבה שהמים נבלעים בה ואינם יורדים מיד, אלא לאחר מכאן יורדים ומזיקים, אינו חייב לסלק הזיקו.
הגה: וכל זה במי תשמיש דבעל עלייה ששופך על העלייה, אבל אם ירדו גשמים על העלייה ויורדין למטה, על הניזק לתקן שלא יוזק (ריב"ש סי' תקי"ז).
כן מבואר גם בדברי הש"ך הב"ח, שתמהו מדוע על הניזק להרחיק את עצמו, הרי פסק השו"ע בסימן קס"ד שעל בעל הדירה העליונה לדאוג לאיטום. על קושיא זו כתבו הש"ך והב"ח לתרץ, דאכן כנים הם דברי הרמ"א בסימן קס"ד בשם הריב"ש דעל בעל העליה לתקן את גג העליה, אלא שבסימן קנ"ה כתב הרמ"א מה יהיה הדין כאשר למרות תיקון צרכי הגג, למרות זאת חדרו מים שלא בפשיעתו של בעל העליה, כגון שירד גשם שוטף אשר למרות תיקון הגג חדר לדירת התחתון, או שמאחר ולא תוקן צינור מרזב מי הגשמים, לפיכך למרות תיקון הגג חדרו המים לדירת התחתון. על זה כתב הרמ"א בסימן קנ"ה דעל הניזק להרחיק עצמו ולמנוע את הנזק, ובעל הדירה העליונה פטור.
