מקורות ונימוקים:
שטח בבניין שאינו מוצמד לדירה – הינו רכוש משותף של כלל הדיירים
על פי החוק וגם על פי דין התורה, זכויותיו של כל דייר מכלל הדיירים בבניין דירות משותף, נקבעות כפי המופיע בנסח הטאבו. שכן על דעת כן רכשו הדיירים את הדירה בבניין, ובדרך כלל, כך גם מופיע במפורש בחוזה הרכישה של הקונים מול הקבלן, שהדירה הנרכשת היא לפי המופיע בנסח הטאבו.
בימינו שטח כל דירה מופיע בצורה מסודרת בתשריט הבית המשותף, שם מסומן מה צמוד לדירה שבבעלות כל דייר, ומהו רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין.
מעבר לכך על פי סעיף 52 לחוק בתים משותפים, הגדרת הרכוש המשותף, היא הגדרה ‘שיורית’. כלומר כל שטח שאיננו מסומן בטאבו כדירה פרטית, והינו בגבולות החלקה, הרי הוא רכוש משותף. לפיכך גם אם לא מופיע שטח הלובי כשטח משותף, עצם זה שאיננו מוצמד לשום דירה, מגדיר אותו ממילא כשטח שהוא רכוש משותף.
רוב הדיירים הם המוסמכים להחליט מהם החפצים שניתן להניח ברכוש המשותף
בנוגע לדייר המניח את חפציו הפרטיים ברכוש המשותף, ככל שמדובר בסוג חפצים או בכמות חפצים שאין דרכם להניח ברכוש המשותף, הדבר פשוט שאין לו זכות לעשות כך.
למניעת אי הבנות ותירוצים למיניהם, מומלץ שוועד הבניין יוציא הודעה פשוטה וברורה, כי על פי החלטת רוב דיירי הבניין, אין להניח בשטחי הלובי חפצים פרטיים, מעבר לעגלות ואופניים במקום המיועד להם, חפצים פרטיים שיונחו יסולקו על ידי הדיירים או על ידי וועד הבית. מודעה כזאת יש לה תוקף הלכתי ומשפטי, הואיל והבעלים על שטחי הלובי הינם כלל דיירי הבניין, לפיכך זכותם של רוב הדיירים ו/או וועד הבית שקיבל את סמכותו מרוב הדיירים, להחליט מהו ייעוד שטחי הלובי בבניין.
דייר המניח חפצים אישיים בצורה מוגזמת בשטח הרכוש המשותף
במקרה בו דייר מניח חפצים אישיים בכמות מוגזמת מכפי הנהוג, בניגוד להסכמת רוב הדיירים או וועד הבית המייצג את רוב הדיירים. הרשות ביד הדיירים או וועד הבית לסלק את החפצים ולהשליכם לאשפה. יתר על כן הרשות בידי וועד הבית או כל אחד מהדיירים שקיבל את רשות וועד הבית, לשכור פועלים שיפנו את החפצים מחוץ לבניין, ואת שכרם ישלם מתוך שווי החפצים עצמם שיפונו החוצה. אולם עליו להודיע על פינוי החפצים לבעל החפצים קודם שמפנה אותם.
כפי שמובא בגמרא בבבא מציעא דף ק”א: מעשה באדם שקנה יין ולא היה לו מקום לאחסנו, פנה לאישה וביקש לשכור ממנה מקום אחסון. משסירבה, הערים עליה – קידשה לו לאשה, ומיד נתנה לו מקום להניח שם את יינו. לאחר שאחסן שם את יינו, שלח לה גט וגירשה. הלכה האשה שכרה פועלים שיוציאו את היין מביתה, ואת שכר הפועלים לקחה מן היין שהניח בביתה. בא המעשה לפני רב הונא בריה דרב יהושע, והצדיק את מעשי האשה. וקרא על זה “כאשר עשה כן יעשה לו גמולו ישוב בראשו”. לא מיבעיא אם הניח את היין בחצר דלא קיימא לאגרא, [דאז מדין עביד איניש לנפשיה רשאית לעשות כן], אלא אפילו חצר דקיימא לאגרא, רשאית לומר לכולי עלמא ניחא לי להשכיר, ולא לאדם זה.
אמנם נחלקו הראשונים ר’ ירוחם והרמב”ם, אם ניתן ללמוד ממעשה זה, שעשה אותו אדם דבר הערמה גמורה, לכל מקרה שהכניס אדם את כליו לביתו או חצירו של חבירו שלא ברשותו, שיוכל בעל החצר למכור מקצת מן החפצים ולשכור בדמים אלו פועלים שיוציאו את החפצים החוצה.
אכן להלכה פסק השו”ע חושן משפט סימן שי”ט כדברי הרמב”ם, שכל מי שהכניס פירותיו או חפציו לבית חברו שלא מדעתו או שהטעהו עד שהכניס פירותיו והניחם והלך, יש לבעל הבית למכור לו מאותם הפירות כדי ליתן שכר הפועלים שמוציאין אותם ומשליכים אותם לשוק. [אמנם נחלקו הפוסקים אם צריך בעל הבית להודיע לבעל הפירות קודם שישליכם לשוק, ע”מ שלא ילכו לאיבוד מחמת הוצאתו אותם החוצה. אכן אין זה עניין לעצם ההיתר ליקח מדמי הפירות לשלם לפועלים על מנת להוציאם מביתו באופן שלא ילכו לאיבוד].
אשר על כן בנידון שלפנינו, ככל שהשכן מניח בשטח הלובי חפצים אישיים בצורה מוגזמת, בניגוד להחלטת רוב דיירי הבניין או וועד הבית, יש להודיע לדייר כי אם לא יפנה את חפציו עד לתאריך מסוים, חפציו יפונו לאשפה, והרשות נתונה לקחת חלק מחפציו ולשלם בהם לפועלים שיעסקו בפינוי החפצים.
טענות על לכלוך מצד שכנים אחרים, אינם נוגעות לעניין זה, ולמרות שבהחלט יש להימנע בכל דרך מללכלך את הרכוש המשותף, אין עוולה אחת מצדיקה לעשות עוולה אחרת. כמו כן טענות של עבר רפואי גם הם אינן מצדיקות שימוש שלא כדין ברכוש משותף, אם כי ראוי להתחשב במגבלות הגופניות ולתת אפשרות ריאלית לשכן לפנות את חפציו לפי יכולתו ובהתאם למגבלותיו.
