זכויות שכנים בהעברת צינורות מים בקירות החיצוניים של הבניין

מקורות ונימוקים:

מחילה על חזקה מועילה לאלתר

כתב הרשב”א בתשובה חלק א’ סימן אלף קל”ג, שאם האדם מחל על שיעבוד שיש לו כלפי חצר חברו, לאלתר נמחל והסתלק שיעבודו. וכן פסק הרמ”א בהגהתו לשו”ע חו”מ סימן קנ”ג סעיף ו’ בזה”ל:

הרוצה להוציא צינור על חצר חבירו כדי שיקלח שם המים, או שעשה מזחילה (פי’ צנור גדול שהמים עוברים בו) על כתלו כדי שיהיו המים נזחלים ויורדים לחצר חבירו, בעל החצר מעכב עליו. ואם לא מיחה בו, החזיק זה בצנור.

הגה: מיהו אם סתר בעל הגג, וראה זה ושתק, איבד זכותו, דהוי מחילה מיד, כדאמרינן לגבי סתימת חלון. וכן אם סילק בעל הגג מרזב שלו בדרך מחילה, מיד הוי מחילה ואינו יכול להחזירה. אבל אם נפל הכותל ועמד כך שנים הרבה, יכול לחזור ולבנות אימתי שירצה עם המרזב. ואם עשה בעל החצר מעשה שנראה שאינו רוצה המרזב, וראה זה ושתק, הוי מחילה.

מן האמור יש מקום ללמוד לנידון דידן דכיון שראובן יצר צינור עוקף למים, והפסיק להשתמש בצינורות העוברים בקירות הבניין שכנגד דירתו של שמעון, מחל על זכותו ואיבדה לאלתר.

מחילה אינה מועילה על זכות קניינית בשותפות

אולם קושטא דמילתא היא שאין דברי הרשב”א והרמ”א נוגעים לנידון דידן, הואיל ואין נידון דידן עוסק בחזקה שהחזיק שכן על חצרו של שכנו. אלא עסקינן בשותפים בעלי זכויות שוות הרשומות בטאבו. שהרי שכנים הינם הבעלים על הקירות החיצוניים של הבניין, ומציאות שותפותם נותנת לכל אחד מהשותפים את הזכות הקניינית להעביר את צינורותיו בקירות החיצוניים של הבניין.

לפיכך כיון שעל פי החוק נקבע שזכויותיהם הקנייניות של השכנים מתבטאות בין היתר בכך שכתלי הבניין הם של כלל השכנים, לפיכך גם הפסקת שימוש של אחד מהדיירים בזכויותיו אינם מחילה, כי לא ניתן למחול על זכות קניינית.

כפי שפסק השולחן ערוך חו”מ סימן קפ”ט, וכפי שביאר בהדיא הרמ”א שם בזה”ל:

לאחר שנגמר המקח, כל אחד לפי קניינו, אין שום אחד מהם יכול לחזור בו, אפי’ לא היו עדים בדבר. הגה: ואפי’ מחל זה לזה אחר כך, לא מהני, אלא צריכין לחזור ולהקנות זה לזה. (תה”ד סימן שי”א וריב”ש סימן תק”י).

זכויותיהם וחובותיהם של השכנים נקבעים לפי מנהג המדינה

יחסי שכנים בבית משותף על פי ההלכה נקבעים לפי מנהג המדינה, טעם הדבר משום שעל דעת המנהג רכשו השכנים את הדירה, ונחשב כאילו התנו במפורש שקיבלו על עצמם את המנהג. חשוב לציין גם כי מבחינה מציאותית הקרקע עליה שוכן הבית המשותף גם הוא מצוי בבעלות משותפת של כלל השכנים, על כן השותפות מוכרחת.

מנהג המדינה בדברים אלו הוא כפי המופיע בחוק בתים משותפים. בסעיף 52 לחוק המקרקעין נקבע “רכוש משותף” – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, ‘הקירות החיצוניים’, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

על כן הקיר החיצוני הוא רכוש משותף השייך לכל הדיירים, לפיכך גם אם יצר ראובן צינור עוקף למים, לא איבד את זכותו הקניינית בקירות המשותפים ובשעבוד הקיים על השותפים לאפשר זה לזה מעבר צינורות מים פעילים בקירות הבניין.

כן כתב בשו”ת משכנות ישראל סימן ט’, שהמנהג הוא כפי שנקבע בחוק בתים משותפים שכל מה שאיננו הבית הפרטי הרי הוא רכוש משותף של כלל דיירי הבניין.

מחילה על חזקה על ידי המחזיק צריכה גילוי דעת מפורש

מלבד האמור, גם כלפי מחילה על חזקות, יש לחלק בין מעשה המוכיח מחילה על חזקה על ידי האדם בעצמו, לבין מחילה על חזקה על ידי השכן שהוא מחזיק עליו. כפי שכתב לחלק בזה המרדכי בב”ב לגבי חזקת חלונות, הביאו הרמ”א להלכה בהגהתו לשו”ע חו”מ סימן קנ”ד סעיף י”ב בזה”ל:

וכל זה כשסתם בעל החצר ושתק בעל החלון, אבל כשבעל החלון בעצמו סתם חלונו, לא הוי מחילה במה שסתמו לפי צורך שעה, אלא אם פרץ פצימי החלון שניכר שאינו רוצה לפתחו עוד, או שבנה בנין גמור לפניו וכיוצא בזה.

מוכח שכאשר מסלק האדם בעצמו את חזקתו, אין להוכיח מחילה על החזקה אלא כאשר עושה מעשה המוכיח שאין כוונתו להשתמש יותר בחזקה זו, כגון שפרץ פצימיו.

יש לציין לדברי הגאון רעק”א שבגליונו על השו”ע חו”מ סימן קע”ב סעיף ז’ הביא מחלוקת אחרונים, האם פריצת פצימין היא גילוי דעת הנדרש להוכיח מחילה, או צריך פריצת פצימין כי אילולי פריצתן מוכח איפכא שהוא מתכוון להמשיך ולהשתמש בחלון. הנפק”מ תהיה במקרה שאין שום תועלת בפריצת הפצימין ולא פרצן, האם הוי מחילה על החזקה או לא, והיא נפק”מ לכאורה בנידון דידן, שאין תועלת בסילוק הצינורות מקירות הבניין, לפיכך הושארו שם, שאם צריך גילוי דעת אקטיבי על מחילה הרי אין כאן, אולם אם צריך גילוי דעת הפוך על כוונה להשתמש בהם בעתיד גם זה אין כאן.

אכן מדברי הרמ”א בסימן קנ”ד סעיף ו’ מוכח שהעיקר הוא שכאשר האדם מסלק בעצמו את חזקתו, יש צורך בגילוי דעת אקטיבי על מחילתו, כפי שכתב שניכר שאינו רוצה לפתחו עוד. על כן גם בנידון דידן עד כמה שאין הוכחה כזאת על מניעת האפשרות להשתמש בעתיד בצינורות המים, אין כאן מחילה על החזקה.