מקורות ונימוקים:
שוכרים שעזבו את הדירה בעקבות אונס האם חייבים בתשלום השכירות
בנידון שוכר ששכר דירה ומחמת אונס עזב את הדירה מצאנו למחלוקת בראשונים, דעת המרדכי בב”מ סימן שמ”ה שאדם ששכר דירה ומת, דהיינו אונס גמור, פטורים היורשים מלשלם את דמי השכירות, כדין שכירות פועלים שהתבטלה בגין אונס שבעל הבית פטור מלשלם לפועל את השכר שהתחייב לשלם לו.
אולם הרשב”א בתשובה סימן אלף כ”ח פסק על שוכר שמת, שעל השוכר לשלם את מלוא דמי השכירות עד תום תקופת השכירות, ולא דמי לשכירות פועלים שהתבטלה באונס. בטעם הדבר כתב בזה”ל:
דכיון ששכר שמעון הבית הרי הוא כמכר גמור ונתחייב בדמים בין ידור בין לא ידור. ואף על גב דקיימא לן ישנה לשכירות מתחלה ועד סוף. מכל מקום אין השוכר רשאי לצא’ משם בכל יום ויום ולחשוב עמו לשעות. אלא מחוייב הוא שלא להניח ביתו לפני זה עד זמנו.
ביאור מחלוקת הראשונים בטוב טעם מצאנו בדברי ערוך השולחן חו”מ סימן של”ד סעיף י”א שכתב לבאר את מחלוקתם בזה”ל:
דעה ראשונה ס”ל דכשם שאונס שאירע בפעולה דשניהם לא היה להם לידע הוי פסידא דפועל כמו כן באונס שאירע בשכירת בית הוה פסידא דבעה”ב דהוי בזה כפועל שבא להוציא מחבירו. והיש חולקין ס”ל דלא דמי לפועל דשכירות הוי כמכר לזמן ואין בזה טענת אונס ואף על גב דבמכר גופא כשנתהוה אונס בטלה המכירה זהו כשעדיין לא החזיק הלוקח בהמקח אבל כשכבר החזיק ונתקיים המקח אין האונס שאח”כ מבטלו. ואף על גב דנתבאר כמה פעמים דלא לכל דבר הוי שכירות כמקח מ”מ פשיטא דלהחזיק זמן השכירות הוי כמקח ולא גרע מדין אונאה דהוה דינו כמקח.
לעניין הלכה הביא הרמ”א לב’ שיטות הראשונים בזה, והכריע כי המוציא מחברו עליו הראיה. זה לשון הרמ”א חו”מ סימן של”ג סעיף א’:
מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות מיהו יש חולקין. לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי.
לאור האמור עולה לכאורה בנידון השאלה שלפנינו שככל שביטלו הנופשים את שכירות הצימר לשבת בגין אונס פחד מהמלחמה ומתגובת החיזבאללה, הדין בזה שאם קיבל המשכיר את השכר אינו צריך להחזיר, אולם מה שלא שילמו השוכרים אינם צריכים לשלם.
שכירות שהתבטלה בגין נזק שאירע לבית המושכר באונס
אמנם יש לתמוה על האמור, שהרי הרמ”א עצמו חו”מ סימן שי”ב סעיף י”ז הביא לדברי המרדכי להלכה שפסק שבנשרף הבית או נפל הבית, וכן במקרה שנשרף כל העיר, השוכר פטור מתשלומים, ואפילו אם שילם כבר השוכר את דמי השכירות על המשכיר להחזיר לו את הכסף.
ויש לתמוה כיצד מתיישבים דברי הרמ”א בסימן של”ג סעיף א’ בשוכר שעזב את הבית בגלל אונס כגון שמת השוכר, שאין המשכיר צריך להחזיר לו דמי השכירות, עם דברי הרמ”א בסימן שי”ב סעיף י”ז שאם נשרף או נפל הבית בגלל מלחמה או כל אונס אחר, על המשכיר להחזיר לשוכר את דמי השכירות אפילו אם כבר שולמו לידו.
אכן יישוב העניין ברור ומתבקש שיש לחלק בין אונס בשוכר שבזה פסק הרמ”א שהמע”ה ואין על המשכיר להחזיר לשוכר את דמי השכירות, לבין מקרה של אונס בבית שנפל או נשרף הבית, שבזה פסק השו”ע שהמשכיר צריך להחזיר את הכסף, הואיל ואין כאן בית.
וראיתי שכן כתב לבאר בנתיבות המשפט סימן של”ד ס”ק ב’ בזה”ל:
והא דפסק לעיל בסימן שי”ב [סעיף י”ז] בנפל הבית דאינו חייב לשלם ולא אמרינן שכירות ליומא ממכר הוא, הטעם פשוט, דשם הריעותא בהבית והוי כמום במקח ובדין חזרה קאי, כמ”ש מהר”מ פדואה [סי’ ל”ט] הביאו הסמ”ע סימן שכ”א [סק”ו], משא”כ כאן שהריעותא הוא בשוכר הבית, מה לו לבעל הבית בכך.
שוכרים שעזבו בעקבות פחד מלחמה – האם נחשב למכת מדינה
אולם מצאנו כי דין מכת מדינה שונה מאונס רגיל, שהרי בגמרא בב”מ דף ק”ה: איתא במשנה כך:
המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכורו, אם אינה מכת מדינה אין מנכה לו מן חכורו. רבי יהודה אומר אם קיבלה הימנו במעות בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו.
ובגמרא שם איתא, היכי דמי מכת מדינה, אמר רב יהודה כגון דאישדוף רובא דבאגא.
מבואר בדברי המשנה והגמרא כי כאשר אירעה מכת מדינה הדבר נחשב לאונס שמצדיק להפר חוזה והתחייבות ופוטר את החוכר מתשלומים. עוד התבאר כי מכת מדינה היא כאשר רוב הקרקעות באזור נשתדפו. כן פסק השולחן ערוך להלכה חו”מ סימן שכ”ב סעיף א’.
יש מקום ללמוד מכאן שכאשר רוב התושבים ברחו מן העיר הוי מכת מדינה והוא נחשב מזלו של המשכיר בעל הקרקע, ועליו להשיב את הכסף לשוכר. אולם כאשר מיעוט התושבים ברחו מן העיר, אם השוכר ברח, נחשב הדבר לאונס אישי שלו, ובזה יהיה הדבר תלוי מי מוחזק בכסף.
כן משמעות דברי הדרכ”מ שכ”א סעיף א’, שכתב לחלק בין שכירות בתים לשכירות פועלים, וכן משמע שפסק הרמ”א להלכה בהגהתו לשו”ע שכתב בסימן שכ”א סעיף א’ בזה”ל:
והא דאמרינן אם מכת מדינה הוא מנכה לו מן חכירו, הוא הדין בכל כיוצא בזה, דכל מקום שנפסד הענין לגמרי והוי מכת מדינה, מנכה לו משכירותו. ואם אפשר לתקנו על ידי טורח ותחבולות, אינו מנכה לו (מהר”ם פאדוואה סימן ל”ט).
כן מורים גם דברי הרמ”א בהגהתו לשו”ע סימן שי”ב סעיף י”ז שכתב בזה”ל:
נשרף הבית, דינו כנפל (מרדכי פרק האומנין ותשובת מיימוני דמשפטים סימן מ”ז). נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה ומנכה לו מן שכירותו מה שלא דר בו, בין הקדים לו שכרו או לא.
לפי זה בנידון שלפנינו מאחר ורוב הנופשים ביטלו את שכירות הצימרים בשבת זו בעיר צפת, נחשב הדבר למכת מדינה ועל המשכיר להשיב לכאורה את המקדמה שקיבל.
כן ראיתי שכתב להורות הדיין הגאון הרב יצחק צבי אושינסקי שליט”א בספרו אורות המשפט עמוד רפ”ד בנידון ביטול חופשות ונופש בצפון, שאם רוב התושבים ברחו מן העיר הוי מכת מדינה ועל המשכיר להחזיר לשוכרים אפילו את המקדמה שקיבל מהם.
למרות שרוב תושבי העיר לא עזבו את העיר, ורק הנופשים ביטלו, עדיין חשוב מכת מדינה, כי יש להשוות שוכרים שבאו לנופש לשוכרים אחרים שבאו לנפוש, ולא לתושבים שגרים בקביעות בעיר. כן ראיתי שכתב הגאון הרב יהודה סילמן בספר דרכי חושן שכירות פועלים חלק השו”ת סימן י’, שבמקרה כזה ניתן לדון את ביטול הנופשים כמכת מדינה, הואיל ורובם המוחלט של הנופשים מבטלים. כן ראיתי גם בספר מנחת אשר חלק ב’ סימן ק”כ שהולכים בזה לפי הנופשים, ולפיכך יש לדון הדבר כמכת מדינה.
חילוק בין מכת מדינה על הבתים לבין מכת מדינה על האנשים
אמנם בדברי המהר”ם מרוטנבורג סימן שפ”ח מוכח שגם במכת מדינה מעין זו אין הדין שונה, הואיל ויש לחלק בין מכת מדינה על הבתים לבין מכת מדינה על האנשים, ובמכת מדינה על האנשים כגון נידון השאלה שלפנינו שהיא מכת מדינה שגורמת לאנשים לברוח מחמת הפחד, המשכיר אינו צריך להחזיר לשוכרים את המקדמה שקיבל.
זה לשון המהר”ם מרוטנבורג סימן שפ”ח:
כתב בתשובת מוהר”מ בר ברוך (מרוטנבורג דפוס פראג) סי’ שפ”ח ז”ל, ראובן שכר בית משמעון לשני שנים והקדים ונתן לו השכר של שני שנים, ובתוך אותן ב’ שנים ברחו היהודים מן העיר מפני פיקוח נפש וברח גם הוא והניח הבית ריקם, ואח”כ חזרו וגם הוא חזר ורוצה שישלם לו שמעון מה שהיה חוץ מביתו, ושמעון משיב ביתי היה לפניך ואתה ברחת ואיני משלם לך. נראה בעיני טענת ראובן טענה ברורה לפי שמכת מדינה הוא, אף על פי כן יחלוקו ההפסד שמעון ינכה לראובן חצי מה ששהה חוץ מביתו ושאר חצי ישלם לו. לפי ששמא יהודי אחר שלא נגזר עליו היה שוכר הבית שהרי מיעוט הקהל נשאר ולא היה נפסד כלום וכיון דאיכא לספוקי יחלוקו עכ”ל.
אמנם יש לתמוה כיצד יתיישבו דברי הרמ”א בסימן שכ”א סעיף א’ ובסימן שי”ב סעיף י”ז שמשמע מהם שהשוכר פטור לגמרי מתשלום השכירות, ועל המשכיר להשיב לו את דמי השכירות אף אם קיבלם כבר, עם דברי המהר”ם מרוטנבורג שם מבואר שהמשכיר והשוכר חולקים ביניהם ההפסד.
אכן בקצוה”ח עמד על כך בסימן שכ”ב ס”ק א’ וכתב בזה”ל:
והא דאמרינן הכא דאם פשטה המכה ברוב השדות הוי מכת מדינה ולא אזלינן בתר מיעוטא ואפילו כבר הקדים בשכירות צריך להחזיר, [ודלא כדברי המהר”ם מרוטנבורג]. התם המכה באנשים ולא בבתים וכיון דמיעוט אנשים נשארו אמרינן שהיה שוכרו זה שלא ברח, אבל הכא דהמכה בשדות וזו השדה נמי נשדפה בכלל הרוב ואם היה משכיר זו השדה לאיש אחר גם כן לא היה משלם כיון דנשדפה.
אך דינא דיחלוקו קשה ממה נפשך, אם מספקא לן שמא היה שוכרו יהודי אחר שלא נגזר עליו א”כ כיון דהמשכיר מוחזק שהרי הקדים שכרו אמאי ינכה החצי מספק. מיהו בהגהת אשר”י פרק אלו מציאות (ב”מ פ”ב סי’ ח’) כתב דהיכא דאין הדיין יכול לידע מחמת שעלתה הלכה בתיקו פירש ר”ח דהוי ספק וחולקין ע”ש, א”כ נראה דזה הא נמי טעמא דמוהר”מ שכתב כיון דאיכא לספוקי והיינו דאין הדיין יכול לידע חולקין. וא”כ לדידן דקי”ל כל היכא דקיימא ממונא תיקום ואפילו בספיקא דתיקו א”כ ה”נ אין המשכיר צריך להחזיר כלום.
מבואר בדברי הקצוה”ח שיש לחלק גם בנידון מכת מדינה בין מכה שהיא באנשים שיכול המשכיר לומר הייתי משכיר למיעוט, ולפיכך חולקים המשכיר והושכר את ההפסד. לבין מכה שהיא בבתים שאינו יכול לומר כך לפיכך המשכיר מפסיד ועליו להשיב את הכסף.
גם בדברי המחנה אפרים הלכות שכירות סימן ז כתב לחלק אם מכת המדינה היא בבית או לא, ולאחר שהביא לדברי המהר”ם מרוטנבורג כתב בזה”ל:
וראיתי למהרש”ך בח”ב סימ’ צ”ח שנשאל על ראובן ששכר חנות בשוק הקאזאזים לזמן שתי שנים ובתוך הזמן גזר המלך שלא ישבו קאזאזי’ באותו השוק, והשיב דה”ז מכת מדינה וא”צ ראובן לתת שכירות מאותו זמן ואילך. ומהר”ש יונה הקשה ע”ד דכיון דשכירות ליומיה ממכר הוא מזלו של שוכר גרם והביא ראיה מאותה תשוב’ של הרשב”א שהבאתי לעיל יע”ש. ולכאורה נראה שאין מזה קושיא עליו דנדון הרב מהרש”ך הוי מכת מדינה והיכ’ דהוי מכת מדינה בודאי דהוי פסידא דמשכיר.
אבל עדין יראה דבנדון הרש”ך יש להעמיד השכירות ולחייבו לשוכר כיון דלא נשתנה החנו’ מכמות שהיה וראויה היא לאומנות אחר’ אלא שלזה השוכר אינה ראויה, כה”ג לא שייך לומר מזליה דמשכיר גרם, ונרא’ דמה”ט כתב המרדכי דאם ברחו מחמת הדבר דצריך לתת כל השכירות והביאו הש”ך סי’ של”ד, משו’ דס”ל דהמכה לא נגזרה על הבתים אלא על האנשי’ והמשכיר א”ל הא ביתא קמך.
לאור האמור עולה בידינו כי גם במקרה שהוא מכת מדינה ורוב השוכרים ביטלו את שכירות הצימרים, אם הצימרים מצד עצמם ראויים למגורים, אלא שרוב השוכרים עזבו מפחד כמו בנידון שלפנינו. כיון שזה מכת מדינה באנשים ולא בבתים, אין המשכיר צריך להחזיר את הכסף שקיבל, אלא הדבר נידון כאונס של השוכרים שהמוציא מחברו עליו הראיה.
