Vente d’un appartement loué : qui perçoit le loyer ?

Il est enseigné dans le Choul’han Aroukh, Hochen Michpat, chapitre 312, paragraphe 1 : celui qui loue à son prochain une maison, une cour, un bain public ou un magasin pour une durée déterminée ne peut pas se rétracter ni l’en faire sortir avant la fin de cette durée. L’acquéreur doit le laisser entre les mains du locataire jusqu’à ce que celui-ci ait achevé sa période de location. Et si le locataire a payé le loyer à l’avance, même pour une longue période, il ne peut pas l’en faire sortir avant l’expiration de toute la période de location pour laquelle il a payé d’avance. Le Rama explique que cela s’applique même lorsqu’aucune durée n’a été fixée : on considère néanmoins, par défaut, que la location correspond à la somme versée. La source de ces propos se trouve dans les paroles du Roch, au chapitre « HaChoël », paragraphe 24, qui l’a déduit du Talmud de Jérusalem, traité Baba Metsia. La raison en est que lorsqu’une personne loue un logement, elle vend ainsi tous les droits d’usage du logement pour la durée de la location. Dès lors, même lorsqu’elle vend le logement lui-même, elle ne vend pas les droits d’usage du logement qu’elle ne possède plus. La différence entre le cas où les loyers ont été payés à l’avance et celui où ils ne l’ont pas été ne concerne que le cas où la durée de la location n’avait pas été fixée à l’avance : dans un tel cas, le paiement anticipé acquiert au locataire les droits d’usage du logement pour toute la période qu’il a payée.