Sources et fondements :
Quels éléments sont vendus avec l’appartement lors de la vente d’un appartement
Michna, Baba Batra, page 65.
Celui qui vend une maison vend la porte, mais non la clé ; il vend le mortier fixe, mais non le mortier mobile ; il vend l’itsrovil, mais non la kalet, ni le four ni le réchaud. Lorsqu’il lui a dit : « Elle et tout ce qui s’y trouve », tous ces éléments sont vendus.
La Guemara, ibid. 65b, ajoute :
Nos Maîtres ont enseigné : Celui qui vend une maison vend la porte, le verrou et la serrure, mais non la clé ; il vend le mortier creusé, mais non celui qui est fixé ; il vend l’itsrovil, mais non la kalet, ni le four, ni le réchaud, ni les meules. Rabbi Eliézer dit : tout ce qui est attaché au sol est considéré comme le sol. Lorsqu’il lui a dit : « Elle et tout ce qui s’y trouve », tous ces éléments sont vendus.
Le Choul’han Aroukh tranche ainsi, ‘Hochen Michpat, siman 214, סעיף 11 :
Celui qui vend une maison vend tous les éléments fixés, tels que la porte, le verrou, la serrure, l’itsrovil, le mortier fixé, le four, le réchaud et les meules, s’ils sont fixés, ainsi que les encadrements des ouvertures attachés avec du mortier. (Certains disent qu’une fixation par des clous n’est pas considérée comme une fixation.) Mais il ne vend pas la clé, même si elle est fixée à la porte, ni le mortier mobile, ni la kalet, ni les cadres des pieds du lit, ni les encadrements des fenêtres, bien qu’ils soient attachés avec du mortier, car ils sont destinés à l’ornement. Et s’il lui a dit : « Elle et tout ce qui s’y trouve », tous ces éléments sont vendus, mais non le toit, l’étage supérieur, la citerne, le réservoir ni les tunnels.
Il ressort des propos de la Guemara et du Choul’han Aroukh que, lors d’une vente ordinaire d’appartement, sont vendus tous les éléments attachés de manière permanente à l’appartement, à condition qu’ils constituent une partie essentielle de la maison et de ses usages, et qu’ils ne soient pas destinés à l’ornement.
Il ressort également que la clé n’est pas vendue avec l’appartement, même si elle y est fixée. Il s’agit d’une clé ancienne, semblable à un crochet de fermeture fixé à la porte pour renforcer sa protection et sa fermeture. Toutefois, la Guemara n’explicite pas la raison de cette règle.
Les Richonim divergent quant à son explication. Le Rachbam, Baba Batra 65b, explique que la clé n’est pas vendue parce qu’elle n’est pas fixée comme la porte elle-même, mais qu’elle est facile à déplacer et qu’on la déplace parfois. Toutefois, le Chita Mekoubetset, ibid. 65b, rapporte au nom du Raavad que la clé n’est pas vendue parce qu’elle ne constitue pas un élément essentiel des usages de la maison, à la différence de la porte elle-même ; elle ne sert qu’à ajouter une protection supplémentaire et s’apparente aux objets décoratifs, qui ne sont pas vendus avec l’appartement.
C’est pourquoi, concernant nos clés actuelles, le Pit’hei ‘Hochen, tome 8, Kinyanim, chapitre 14, note 63, écrit qu’à notre époque, où chaque serrure possède sa clé particulière et où il est impossible d’ouvrir la serrure sans cette clé, la clé fait partie de la serrure fixée à la porte. Puisque la serrure est vendue, la clé l’est également. D’autant plus que, sans cette clé, le vendeur ne pourra pas l’utiliser pour une autre serrure, et qu’il est également important qu’aucune clé ne demeure entre les mains d’une autre personne ; elle est assurément vendue avec la maison.
Quoi qu’il en soit, des deux explications des Richonim concernant la clé qui n’est pas vendue avec l’appartement, nous apprenons que les éléments vendus avec l’appartement doivent remplir deux conditions : 1) être attachés de manière permanente à l’appartement ; 2) servir à un usage essentiel de l’appartement, et non constituer un ornement, une mesure de protection supplémentaire ou autre.
Les bouteilles de gaz sont-elles vendues avec l’appartement ?
À partir de ce qui précède, le Pit’hei ‘Hochen, tome 8, Kinyanim, chapitre 14, note 64, écrit qu’il paraît évident que tous les appareils et ustensiles électriques de notre époque, tels qu’une machine à laver, les fours et les plaques de cuisson au gaz, ne sont pas vendus avec la maison, puisqu’ils ne sont pas fixés. En revanche, un chauffe-eau électrique et un chauffe-eau solaire, puisqu’ils sont fixés et raccordés, sont manifestement vendus, a fortiori les robinets et autres éléments semblables, même s’ils sont d’un modèle particulier.
Il ajoute que les appareils de chauffage et les climatiseurs, puisqu’ils sont reliés au sol, sont vendus avec l’appartement. Il écrit qu’il ne faut pas distinguer entre une fixation au mortier et une fixation par vissage : une fixation par vissage est également considérée comme une fixation.
Toutefois, à la lumière des propos du Raavad rapportés ci-dessus par le Chita Mekoubetset, selon lesquels même les éléments attachés au sol ne sont pas vendus lorsqu’ils ne servent qu’à ajouter une protection supplémentaire et ne constituent pas une partie essentielle de la maison, un coffre-fort fixé aux murs de la maison n’est pas non plus vendu avec celle-ci. En effet, il ne fait pas partie de la maison, mais constitue un dispositif de protection supplémentaire que la personne a installé pour y déposer ses objets, et ne fait pas partie des usages de l’habitation.
C’est pourquoi il écrit que tout élément attaché à l’appartement n’est vendu avec celui-ci que s’il relève des usages ordinaires et habituels de l’appartement. Ainsi, des appareils de chauffage situés dans une ville où les appartements ne disposent pas de chauffage ne seront pas vendus avec l’appartement.
Il ressort de ce qui précède que les bouteilles de gaz sont vendues avec l’appartement partout où il est habituel que les appartements soient équipés de bouteilles de gaz, de même que le chauffe-eau solaire, les capteurs solaires, les climatiseurs, etc., sont vendus avec l’appartement. Mais si, dans la zone d’habitation, tous les appartements utilisent effectivement du gaz fourni par une compagnie de gaz à l’ensemble des résidents de l’immeuble, et que seul ce résident a modifié l’installation en ajoutant pour lui-même un raccordement à une bouteille de gaz privée, alors cette bouteille de gaz constitue un usage personnel supplémentaire et n’est pas vendue avec l’appartement.
Les compteurs de gaz, d’électricité et d’eau ne sont pas vendus avec l’appartement
Il importe de préciser que ce qui précède ne concerne que le cas où le propriétaire de l’appartement achète lui-même des bouteilles de gaz, à ses frais, et les raccorde à son appartement : de telles bouteilles de gaz sont vendues avec l’appartement. Mais dans les endroits où le raccordement au gaz se fait par un compteur auprès de la compagnie qui fournit le gaz, comme c’est l’usage avec la compagnie d’électricité et celle des eaux, où chaque résident a un compteur auprès de la compagnie, ces compteurs ne sont pas vendus à l’acquéreur de l’appartement. En effet, ils relèvent des contrats conclus par les vendeurs avec les compagnies ; dès qu’un nouvel acquéreur entre dans l’appartement, il doit souscrire un compteur auprès de la compagnie d’électricité, d’eau et de gaz. Ils ne font donc pas partie de l’appartement et ne sont pas vendus avec lui.
En particulier, lorsque le système de fourniture du gaz passe par une compagnie, celle-ci facture au titulaire du compteur sa consommation effective de gaz, et non la totalité de la bouteille dès sa réception. Il s’ensuit que le solde de gaz contenu dans la bouteille n’appartient pas du tout au vendeur. Il n’est donc pas possible de dire que le vendeur vendrait à l’acheteur le gaz restant, puisqu’il ne lui appartient pas.
Le Pit’hei ‘Hochen susmentionné, tome 8, Hilkhot Kinyanim, chapitre 14, note 64, écrit également qu’il est évident qu’un téléphone et les bonbonnes de gaz ne sont pas vendus implicitement, de même que le compteur électrique, car ils sont enregistrés au nom du résident. Bien qu’il soit possible d’utiliser tous ces éléments sans changer le nom auprès de la compagnie, ils n’appartiennent pas à la maison, mais à la personne.
Le Binaṭ Hamichpat, siman 134, écrit également, au sujet de la vente d’un abonnement à un générateur de Chabbat, qu’il n’est pas vendu avec l’appartement, puisqu’il s’agit d’un élément enregistré au nom de la personne et ne faisant pas partie de la maison ; il n’est donc pas vendu avec l’appartement.
Cette réponse a été traduite automatiquement de l’hébreu et n’a pas encore été révisée par une personne. Elle peut donc contenir des inexactitudes et ne doit pas être considérée comme une référence définitive.
